أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.95 17.85 بنك الإسكندرية
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
603.00 عيار 21
517.00 عيار 18
689.00 عيار 24
4824.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

شلبى : استراتيجية وزارة الإسكان تعتمد على الشراكة والبناء الأخضر



أحمد شلبى
حوار: بدور إبراهيم - رضوى عبدالرازق

كشف الدكتور أحمد شلبى، المستشار الفنى لوزير الإسكان، عن تركيز وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية خلال الفترة الحالية على آليتين رئيسيتين، الأولى تتمثل فى تنفيذ مشروعات الشراكة والتى تستهدف إنعاش السوق ورفع معدلات الاستثمار والتنمية، والمحور الثانى تعميم تجربة العمارة الخضراء على المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة لتفعيل التنمية المستدامة.


قال أحمد شلبى فى حوار لـ«المال» إنه تم بدء إعداد كراسة الشروط الخاصة بالمعايير واشتراطات تأهيل الشركات لمشروعات الشراكة، لكى تتمكن الشركات من تقييم إمكانياتها ومعرفة مدى ملاءمتها للمشروعات المطروحة إضافة الى وضع حد أدنى من نقاط التأهيل فى المظاريف الثلاثة لضمان تأهل الشركات فى جميع المراحل.

وأضاف أن تلك الشراكة تأتى ضمن أولويات هيئة المجتمعات والإسكان خلال الفترة الحالية نظرا لحاجة السوق اليها وأبعادها التنموية والتطويرية، ومن ثم لجأت «الإسكان» الى تشكيل لجنة تضم عددا من الكفاءات الفنية من داخل هيئة المجتمعات وخارجها بغرض الاستفادة من جميع الخبرات الفنية والتطويرية، خاصة مع تطبيق تلك الآلية وتنفيذ المشروعات الضخمة للمرة الأولى، لافتا الى المردود التنموى من حيث زيادة معدلات الاستثمار فى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة وإعادة الثقة والتعاون بين القطاعين العام والخاص من ناحية والمردود المالى من حيث زيادة موارد الهيئة وعدم اقتصار دورها على بيع الأراضى فقط.

وأشار شلبى الى بدء اللجنة وضع آليات لتقييم الشركات المتقدمة للمشروعات المطروحة، وجار الانتهاء من إعداد كراسة الشروط والتى توضح آليات الوزارة فى اختيار الشركات المقدمة وعلى أساسها تقوم الشركات بدراسة مدى ملاءمة إمكانياتها مع تلك الشروط والوصول الى التقييم الذاتى قبيل التقدم الى المشروعات، لافتا الى قيام اللجنة بدراسة أوضاع الشركات أولا ثم تقييم العروض فنيا وماليا.

وأوضح أن أهم المعايير التى تمت مراعاتها فى كراسة الشروط لقياس تأهل الشركات تتمثل فى سابقة أعمال الشركة المقدمة فى مشروعات مماثلة، حيث توجد شركات لديها خبرة فنية وتطويرية فى مشروعات سكنية وبالتالى قد لا تؤهل لتنفيذ مشروعات خدمية تجارية وترفيهية، والمعيار الثانى وهو الملاءة المالية للشركة ومدى قدرتها على تمويل وتنفيذ المشروع وفقا للمخطط المحدد من قبل الهيئة حيث تلتزم الشركات بتقديم مستندات رسمية معتمدة بحجم أرصدتها البنكية وميزانيتها ويتم على أساسها تقييم موقف الشركة ماليا، والمعيار الثالث هو حجم العمالة بالشركة وتخصصها ومدى ملاءمتها مع المشروع المطروح، إضافة الى مدى تطبيق الشركة لمبادئ الحوكمة وهل تدار بواسطة فرد وهو المالك أو من قبل إدارة تنفيذية، حيث إن الشركات التى تدار بواسطة مجلس إدارة تتسم بارتفاع التقييم عن الشركات التى لا تطبق الحوكمة.

وأضاف أن الشركات تلتزم بتقديم 3 مظاريف للمشروع الأول تأهيلى تتم على أساسه دراسة مدى مطابقة المعايير المحددة فى كراسة الشروط مع الشركات ويتم على أساسها احتساب نقاط تأهيل الشركات، والثانى المظروف الفنى ويختص بالمشروع والدراسات المقدمة من الشركة وتحليلها للمشروع والجدول الزمنى المحدد منها للانتهاء من المشروع ومراحل التنفيذ، إضافة الى تحليل السوق وتحديد فترة استرداد العائد على رأس المال، والثالث المظروف المالى ويهتم بدراسة الجدوى المحددة من الشركة للمشروع والتى على أساسها يتم تحديد ثمن الأرض وحصة الهيئة من المشروع، والجزء الأخير وهو حصة الهيئة أيضا من رأسمال الشركة المزمع تأسيسها لمشروع الشراكة، وهى التى تتم المزايدة عليها بصورة رئيسية، لافتا الى وضع اللجنة حدا أدنى من النقاط فى كل مرحلة يجب على المتقدم تجاوزها للتأهل للمرحلة التالية ومن ثم صعوبة الفتح المالى للشركات دون تأهلها فنيا.

وأشار المستشار الفنى لوزير الإسكان الى أن نية الهيئة طرح العديد من مشروعات الشراكة فى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة، حيث بدأت الهيئة الإعلان عن طرح 171 فدانا فى 6 أكتوبر تليها الماى لاند على مساحة 250 فدانا فى 15 مايو، إضافة الى الانتهاء من إعداد 12 مشروعا جار التنسيق لتحديد أولويات الطرح وتقوم الهيئة حاليا بالإعداد لـ24 مشروعا آخر مما يتيح فرصة أمام الشريحة الكبرى من الشركات للدخول فى تلك المشروعات حال عدم تأهلها لتنفيذ المشروع.

وكشف شلبى عن تشكيل لجنة أخرى برئاسة اللواء المهندس نبيل عباس، النائب الأول لهيئة المجتمعات العمرانية تتولى تسويق تلك المشروعات وجذب الاستثمارات اليها وبدأت الترويج عنها خلال مشاركتها بمعرض «سيتى سكيب - نكست موف» فى مارس الماضى، إضافة الى نيتها المشاركة أيضا فى عدة معارض محلية وخارجية تستهدف من خلالها استقطاب الشريحة الكبرى من رجال الأعمال والتعرف على احتياجات القطاع والفرص الاستثمارية التى تستهدفها الشركات خلال المرحلة المقبلة حيث تنقسم مشروعات الشراكات الى أراض محدد عليها مشروعات من قبل الهيئة، وأخرى محدد عليها الاستعمالات والأنشطة والأغراض المخصصة فقط تتطلب اقتراحات من قبل المستثمرين لتنفيذ تلك المشروعات بآلية تساهم فى تعظيم المنافع الاقتصادية.

وأكد شلبى اهتمام هيئة المجتمعات العمرانية ووزارة الإسكان بمشروع تحويل المدن الجديدة الى خضراء وتفعيل مفهومها كإحدى آليات البناء والتشييد الأساسية التى يحتاج اليها القطاع خلال الفترة الحالية وفقا للتحديات التى يشهدها العمران والتنمية ومن ثم ضرورة نشر الوعى بفوائد العمارة الخضراء وتصحيح المفاهيم السطحية كنظام بناء يتعلق باستخدام الطاقة المتجددة أو ادخالها فى أعمال اللاند سكيب والتصميمات فقط حيث تبدأ العمارة الخضراء من اختيار موقع المشروع ومواد البناء المستخدمة فى الأعمال الإنشائية والتشطيبات الداخلية والخارجية الخاصة بالمشروع.

ولفت الى أهمية تلك النظم فى إقامة إنشاءات متوافقة بيئيا وترشيد استهلاك الطاقة والاتجاه الى الطاقة المتجددة وتوليد الكهرباء من الرياح إضافة الى محاولات معالجة المياه وتقليل نسب الهدر أو الفاقد منها، مشيرا الى بدء الهيئة تطبيق تجربة السخانات الشمسية فى مدينة الشيخ زايد، وجار تعميمها على عدة مدن.

ولفت الى الانتهاء من وضع نظام تقييم الهرم الأخضر فى مصر لتفعيل آلية البناء الحديث وتحقيق التنمية المستدامة والبدء بوضع حلول لدعم آلية البناء وتحفيز المستثمرين مع ارتفاع تكاليفها الإنشائية باعتبارها إحدى الآليات غير المتبعة فى السوق المصرية.

وأشار الى دراسة إصدار قرار وزارى يساهم فى تفعيل آليات البناء الأخضر ويشتمل على إلزام جميع المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة بتفعيل نظام السخانات الشمسية فى المشروعات الجديدة، حيث يتم إلزام الشركات بها عند البناء، ومن المقرر تطبيقها فى المجتمعات العمرانية الجديدة كمرحلة أولى تليها مبانى الخدمات الحكومية ثم تعميمها على جميع المبانى بالقاهرة الكبرى والمحافظات.

وأكد أهمية تقسيم نظام الهرم الأخضر الى درجات يتم منح أول درجة للسخانات الشمسية وهى الإلزام وفى حال زيادة عدد النقاط باستخدام آليات إضافية للبناء الأخضر بحيث يتم منح حوافز وتسهيلات وفقا للقرار الوزارى المزمع استخراجه، تتمثل فى منح فترة سماح وتأجيل سداد دفعات الأقساط المستحقة على الأراضى لهيئة المجتمعات العمرانية لفترة زمنية دون فوائد ومن ثم إتاحة فرص للمستثمر بتعويض التكاليف الإضافية الخاصة باستخدام نظام البناء الأخضر فى العملية الإنشائية حيث إن تأجيل سداد الأقساط يساهم فى تخفيض القيم المالية للنقود مع زيادة معدلات التضخم، لافتا الى عدم تطبيق تلك القرارات بأثر رجعى إلا فى حال طلب المستثمر، إضافة الى تطبيقها على مشروعات الشراكة المزمع طرحها للتنفيذ بين القطاعين العام والخاص.

ولفت المستشار الفنى لوزير الإسكان الى أنه فور صدور القرار ستقوم «الإسكان» بالإعداد الى آلية تنفيذه ونشر الوعى لدى الأفراد بالعائد المتوقع من البناء الأخضر والمستدام لمدة 6 شهور ثم البدء فى تطبيق تلك التجربة، وتم تحديد 3 مدن لبدء التفعيل وهى الشيخ زايد و6 أكتوبر والقاهرة الجديدة تليها بقية المدن فى محيط القاهرة الكبرى ثم المدن الأخرى فى حين يتم تطبيقها فوريا فى المجتمعات العمرانية المزمع إقامتها مثل الفيروز والعلمين الجديدة.

وقال إنه من المقرر أن يتولى المجلس القومى للبناء الأخضر التابع لمركز بحوث الإسكان والبناء، وهو كيان تم تأسيسه منذ 2009، ويرأسه وزير الإسكان بمتابعة ومراقبة آليات تحول المجتمعات العمرانية الجديدة الى خضراء وتقوم شئون البيئة بهيئة المجتمعات العمرانية بمتابعة العملية الإنشائية فى المدن لمدة سنة على أن تتولى أجهزة المدن بعد تدريبها تلك المسئولية.

وأشار الى قيام وزارة الإسكان بوضع ضوابط على آليات تنفيذ الشركات لنظم العمارة الخضراء حيث يتم إلزام كل شركة بعمل تقرير من مهندس استشارى معتمد من قبل المجلس يحدد خطوات تنفيذ المشروع وحجم النقاط المستهدفة منه إضافة الى قيام لجان معتمدة بمراقبة تنفيذ المشروعات وإصدار شهادة بصلاحية المبنى وفى حال عدم مطابقتها للمواصفات يتم سحب الحوافز وإلغاء النقاط المحتسبة للمستثمر وإلزامه بسداد الأقساط المؤجلة مع غرامات أخرى للحد من إمكانية تلاعب الشركات بتلك الحوافز.

وكشف شلبى عن طرح هيئة المجتمعات العمرانية وجهاز مدينة الشيخ زايد مسابقة معمارية لتصميم المركز الإدارى فى مدينة الشيخ زايد على مساحة 90 فدانا يشترط توافقه مع آليات البناء الأخضر لتعميم التجربة.

وأكد تركيز الوزارة على طرح أراض مرفقة فقط خلال تلك الفترة، وجار حصر جميع الأراضى فى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة، تمهيدا لطرحها قريبا وهى عبارة عن أراض استثمارية سكنية وخدمية وأراضى أفراد بمساحات تبدأ من 5 أفدنة وتتجاوز 100 فدان، لافتا الى أن سياسة الإسكان فى الفترة الحالية تقضى بعدم طرح أى أراض غير مرفقة على الأفراد أو المستثمرين لتلافى السلبيات التى شهدها القطاع خلال السنوات الأخيرة والتى أدت الى تراجع معدلات التنمية وتأخر إنجاز المشروعات العقارية.

ولفت شلبى الى مساهمة طول عملية الحصر وخطة الهيئة فى عدم طرح أراض غير مرفقة على الأفراد والمستثمرين فى تأخر عمليات طروحات الأراضى، إلا أن القيمة المضافة من طرح أراض كاملة الترفيق وزيادة معدلات إنجاز المشروعات وتوفير الوحدات التى يحتاج اليها القطاع لسد الطلب الحقيقى ودفع التنمية فى المدن الجديدة.

وأشار المستشار الفنى وزير الإسكان الى نية الوزارة طرح الأراضى فى جميع المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة وفقا للخطة مع صعوبة طرح أراض فى مدينة الشيخ زايد نظرا لتشبعها.

وأكد شلبى حرص الإسكان على طرح مشروعين أو أكثر بنظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص حسب مساحة المدينة والطاقة الاستيعابية لها حيث تخطط لطرح 410 أفدنة والمعروفة بأرض الأمير مشعل التى تم سحبها فى 2010 لعدم التزام الشركة ضمن نظام الشراكة مع عدم إتاحة أراض أخرى فى مدينة الشيخ زايد إضافة الى خطة الهيئة طرح عدة مشروعات فى أكتوبر مثل الحى التاسع وداون تاون ويست على مساحة 500 فدان وإيربان على 2000 فدان، لافتا الى أن حصة مشاركة الهيئة فى الأراضى يجب ألا تتجاوز 15 أو %20 لتتلاءم مع معدلات التنمية.

وأشار الى ضرورة طرح الأراضى المميزة بالمدن والمجتمعات العمرانية المكتمل نموها وفقا لآلية المزايدات مع وضع ضوابط للحد من القفزات السعرية إضافة الى ترقب الهيئة موافقة مجلس الشورى على العمل بالقانون الخاص بها لتحديد آليات الطرح والسماح بتخصيص الأراضى بأسعار معينة، لافتا الى عدم وضوح الرؤى بشأن نظام القرعة وقال فى حال إصدار تعديلات على القانون فإن الهيئة ستضع شروطا محددة على أراضى الأفراد حيث يتم وضع ضوابط مشددة على مساحات الأراضى الصغيرة والأقل سعرا مقارنة بالأراضى الأكبر، وفى حال تساوى عدد المتقدمين مع عدد القطع المطروحة يتم التخصيص وفى حال زيادة عدد الأفراد يتم اتباع نظام القرعة.

ولفت الى دراسة الهيئة مطالب مستثمرى القطاع العقارى بشأن تفعيل قرار مجلس الوزراء باحتساب الأقساط والفوائد على الأراضى من تاريخ توصيل المرافق وتقوم الهيئة حاليا بدراسة كل حالة على حدة لضمان مدى جدية المستثمر ووجود مشكلات فعلية على الأراضى، مشيرا الى تطلب تلك الحالات دراسات ومعاينة للأراضى ومعدلات الإنجاز بالمشروعات، مما يساهم فى تباطؤ اتخاذ القرار.

وأشار الى تنسيق اجتماعات دورية مع شعبة الاستثمار العقارى ولجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال لبحث مطالب القطاع وتم عرض مذكرة من كلا الطرفين بمطالبهما والتى تتمثل فى توفير أراض متاحة للاستثمار وسرعة طرحها فى الفترة الحالية لإنعاش القطاع العقارى إضافة الى بحث أزمة تأخر توصيل المرافق مع تحصيل فوائد على الشركات فى حال عدم التزامها بسداد الأقساط ومشكلة مطالبة المطورين بعلاوات غير قانونية مخالفة لشروط التعاقد وتوفير أراض سكنية بمحافظة الإسكندرية والتى تعانى من ندرة الأراضى المخصصة لاستيعاب الكثافات السكنية ومشكلة قيود الارتفاعات بالمدن الجديدة، وتحديد فترة زمنية لإنهاء التراخيص والقرارات الوزارية بما لا يتجاوز شهرا، وموقف اللائحة العقارية الجديدة.

ولفت الى أن المذكرة تناقش مشكلة شركة مختار إبراهيم ومطالبتها بتمديد المدة الزمنية الخاصة بأعمال تأهيل محطة معالجة مياه الصرف الصحى ببرج العرب وتعديل الأسعار لتتناسب مع تغيرات السوق حيث إن الشركة حصلت على المناقصة عام 2008 بإجمالى قيمة 167 مليون جنيه.

وأكد عدم تأثر القطاع العقارى خلال المرحلة المقبلة بالمتغيرات السياسية الجديدة نظرا للطلب الحقيقى والفعال على الوحدات السكنية وعدم تشبع السوق منها فى المرحلة الحالية.

وتوقع ارتفاع أسعار العقارات حال استقرار الأوضاع السياسية والاقتصادية وعودة الطلب الخارجى مجددا، إضافة الى التغيرات فى معدلات التضخم وارتفاع أسعار مواد البناء وزيادة التكاليف الإنشائية إضافة الى مساهمة الأحداث السياسية وعدم استقرار القطاع منذ اندلاع الأزمة المالية العالمية فى ثبات أسعار العقارات ولجوء الشركات الى منح تسهيلات لفترات زمنية أطول والتى تمثل انخفاضا بصورة غير مباشرة فى القيمة المالية مع زيادة معدلات التضخم.

ولفت الى أن حدوث حركة فى سوق العقارات نتيجة الإقبال السورى حتى إن اقتصرت على التأجير فقط إلا أنها استطاعت إنعاش القطاع نسبيا مع غياب شريحة الطلب من الخليجيين منذ اندلاع الثورة، لافتا الى ارتفاع أسعار العقارات والإيجارات فى بعض المناطق وثباتها فى أخرى.

وأكد تأثير لجوء الهيئة الى عدم طرح أراض جديدة فى الفترة الأخيرة فى الحفاظ على ثبات أسعار العقارات فى القطاع وعدم انخفاضها على الرغم من الاضطرابات السياسية والأمنية، مشيرا الى أن دور الهيئة كمنظم للقطاع العقارى ومنع ارتفاع الأسعار بصورة مبالغة لا تتناسب مع مستويات الدخول فى القطاع أو انخفاضها بصورة تساهم فى الأضرار بشريحة الاستثمارات الموجهة الى السوق.

وكشف مستشار وزير الإسكان للشئون الفنية عن توجه الإسكان لتشكيل لجنة تتولى بدورها تسعير الأراضى وفقا للدراسات السوقية والقيم الحقيقية لها وتنظيم عمليات الطرح والتخصيص ووضع ضوابط لها مع إمكانية لجوء اللجنة الى وضع حد أقصى لأسعار متر الأرض لضمان الحد من الطفرات السعرية وعدم الإخلال بحقوق المواطنين من الحصول على المسكن الملائم مع الحفاظ على حق الدولة فى تنمية مواردها من عمليات بيع أراض.

وأشار الى توجه الوزارة لإعادة إحياء آلية الإيجار وكيفية خلق منافسة بين المستثمرين على تأجير الوحدات السكنية كآلية بديلة عن تمليك الوحدات السكنية حيث تتولى الهيئة طرح أراض للمستثمرين بأسعار خاصة، ويتولى تنفيذ الأعمال الإنشائية وتؤجر الوحدات بأسعار السوق، لافتا الى أن دراسة الإسكان وضع آلية جديدة تتمثل فى توفير الدعم النقدى المباشر للعميل وليس الوحدة.

وأكد إمكانية التنسيق مع وزارة التضامن والشئون الاجتماعية لتحديد المواطنين الأكثر أولوية للحصول على الدعم النقدى وفقا لمستويات الدخول على أن يقدر فترة زمنية محددة للدعم يتم إلغاؤه حال تحسن الأوضاع المالية للعميل فقط.

وقال إن فترة استرداد الأموال للمستثمر فى نظم الإيجار تصل الى 7 سنوات وفى حال زيادتها على تلك الفترة يصبح المشروع غير مجد، وتتراوح تلك الفترة فى التمليك ما بين 3 و5 سنوات.

وأشار الى خطة الوزارة لتنويع مساحات وحدات الإسكان المقرر تأجيرها وقد تبدأ بـ30 مترا وتستهدف ليس فقط محدودى الدخول بل قاطنى العشوائيات والعشش لضمان توفير مساكن آدمية لتلك الطبقة مع تركيز جميع المشروعات المخصصة للإسكان على أول شريحة من محدودى الدخل بمساحات 60 و73 مترا، مما يساهم فى عدم تلبية احتياجات شرائح أخرى فى المجتمع

بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة