عقـــارات

نهاد عادل طفرة فى الطلب على العقارات خلال الربع الأخير من 2012


رضوى عبد الرازق

باقتراب انتهاء الربع الأخير من 2012 ازدادات توقعات الخبراء والمتعاملين بالقطاع العقارى بتحسن حركة المبيعات مع بدايات العام المقبل وفقا لتنامى حركة الاقبال على المشروعات العقارية التى تشهدها السوق خلال تلك الفترة، وبدء تفعيل الطلب المتراكم والمؤجل، مما يساهم فى تزايد حجم الإنشاءات والمشروعات الجديدة وإنهاء حالة الركود التى شهدتها السوق مع نهاية عام 2010.

 
 نهاد عادل
وتوقع خبراء القطاع ارتفاع أسعار الوحدات السكنية بصورة متزايدة، نظراً إلى نقص المشروعات والوحدات الجاهزة وعجزها عن تلبية الطلب الحقيقى والفعال، إضافة إلى تغيرات قيمة العملة، مما يتطلب دفع حركة الاستثمارات بالسوق وتحفيز القطاع الخاص لضمان تزايد المعدلات الانشائية وتفادى أزمة السكن

بداية أكد نهاد عادل، رئيس مجلس إدارة «بى تو بى » للاسثتمار والتسويق والاستشارات العقارية، تحسن حركة الطلب على الوحدات العقارية بمختلف أنواعها من سكنى وتجارى وإدارى خلال الربع الأخير من العام الحالى، وتسجيل أعلى معدلات بيعية للشركات خلال تلك الفترة مقارنة بالعام الماضى والربع الأول من 2012 ، بالنظر إلى بدء تفعيل الطلب المؤجل والمتراكم وظهور الاحتياجات الفعلية، مما ساهم فى تحسن ملحوظ بحركة البيع والشراء وإمكانية ارتفاع أسعار الوحدات السكنية والخدمية بصورة مطردة على الأجل القصير مع استمرار تفعيل الطلب المتراكم وإنهاء حالة الركود والترقب وتباطؤ اتخاذ القررات الشرائية والتى خيمت على القطاع فى الربع الاخير من 2010 مرورا بحالة عدم الاستقرار الامنى والسياسى وضبابية الرؤى خلال عام الثورة .

وأشار عادل إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية والخدمية بنسبة تقترب من %10 ، خاصة فى المراحل الجديدة من المشروعات العقارية وفقا لتوقعات الشركات بحدوث طفرة فى حجم الطلب على المشروعات مطلع العام المقبل، اضافة إلى عدم ثبات قيمة العملة المحلية وسعر الصرف مقارنة بالدولار مما ينبئ ببحث رؤوس الاموال على مخزن جيد وآمن للقيمة وتنامى رغبات الاستثمارات الاجنبية للدخول إلى القطاع، ومن ثم ارتفاع أسعار الوحدات بصورة مضطردة، لافتا إلى ارتفاع المعدلات الانشائية ونسب التنفيذات فى المشروعات السكنية والخدمية والتعليمية والطبية وتنامى رغبات الشركات العقارية فى زيادة محفظة المشروعات والاراضى المملوكة لها خلال المرحلة المقبلة .

واعتبر عادل حجم التنفيذات والمشروعات العقارية الجديدة، المؤشر الحقيقى لتعافى السوق واستقطاب المزيد من الاستثمارات المحلية والخارجية وليس التغيرات السعرية واتجاهات مؤشراتها للارتفاع خاصة فى ظل عدم استقرار الأسعار وتأثرها بحجم المعروض والمتغيرات السياسية والاقتصادية .

وأشار إلى قدرة السوق المصرية على جذب المزيد من الاستثمارات خلال المرحلة المقبلة، نظرا لتنامى الرغبات والقوى الشرائية والارتفاع المتزايد والمضطرد فى عدد السكان والطاقات البشرية والاستهلاكية، مما يساهم فى اضفاء ميزة نسبية على القطاع تساهم فى تحفيز رؤوس الاموال وتنمية حركة الاستثمارات بصورة دورية بالمشروعات السكنية والخدمات التجارية والادارية، لافتا إلى ضعف قدرة المعروض من الوحدات على تلبية الطلب الحقيقى، ومن ثم حدوث تغيرات سعرية وإمكانية تزايد حجم الوحدات المنتجة على الاجل الطويل .

وأكد عادل استمرار جاذبية المسطحات والمبانى الادراية على الرغم من تأثرها نسبيا بحالة عدم الاستقرار الامنى والسياسى فى الاونة الاخيرة وتراجع رغبات رؤوس الاموال الاجنبية إلا أن ارتفاع القوى الشرائية والمناخ الاستثمارى الحالى يبشر بتزايد معدلات الطلب وبحث الشركات المحلية ومتعددة الجنسيات عن مقار ادارية داخل السوق المصرية، لافتا إلى تحسن حركة تأجير المبانى والوحدات الادارية خلال الربع الثانى من العام الحالى وانخفاض أسعار الايجارات مقارنة بالعديد من الدول والاسواق المنافسة .

ولفت إلى مساهمة طول الاجراءات الخاصة بنقل ملكيات المبانى الادارية والحصول على عدة تراخيص من الجهات الحكومية والشركات المالكة فى تباطؤ تسويق المبانى الادارية مقارنة، بالسكنية والتجارية، مما يتطلب ضرورة بحث جميع المعوقات لضمان تسهيل عملية التسويق ودفع الاستثمارات الموجهة اليها على الاجل الطويل .

واضاف، رئيس مجلس إدارة «بى تو بى » ، أن العقار السكنى الاسرع تسويقا وتعافيا من حالة الركود والمتغيرات التى تؤثر على معدلات الطلب وتفعيل الرغبات الشرائية على العقار خاصة مع استمرار الاقبال على تأجير الوحدات السكنية وتزايدها بصورة ملحوظة أبان حالة غموض الرؤى وعدم الاستقرار السياسى وتحسن معدلات تملك الوحدات والطلب على المراحل المطروحة حديثا من المشروعات العقارية عقب انتهاء الانتخابات الرئاسية بالنظر إلى طبيعة السوق المصرية والاقبال على الوحدات السكنية لتلبية الطلب الحقيقى والحاجة إلى السكن ومن ثم سهولة تسويقها مع تقديم عروض مميزة لاستقطاب المزيد من العملاء ودفع التنافسية بين الشركات العقارية .

وتوقع عادل ان تشهد العقارات والمبانى الطبية طفرة فى حجم الانشاءات تزامنا مع حركة انتقال الكتل السكانية من وسط القاهرة والمدن القديمة إلى المجتمعات العمرانية الجديدة، وافتقار تلك المدن إلى المراكز والخدمات الطبية ومن ثم ضرورة التوسع فى الاستثمارات الموجهة إلى تلك الخدمات لاستقطاب المزيد من الكتل السكانية والحد من احجام العملاء عن تلك المدن لنقص الخدمات فضلا عن تزايد الرغبات بالقطاع فى تطوير حجم المنشآت الطبية ونقلها خارج العمارات السكنية .

ولفت إلى مساهمة شكل المبنى الطبى ومستوى الخدمات المتاحة به من امن ونظافة وساحات انتظار مجهزة فى سرعة تسويق والوحدات والعيادات الطبية وتزايد معدلات التأجير والتملك، مما يدفع الشركات العقارية إلى تطوير العميلة الانشائية وابتكار تصميمات جديدة لجذب المزيد من الاستثمارات وتنوع المنتجات بالقطاع العقارى .

 
نهاد عادل يتحدث لـ المال
وكشف عن نية الشركة التوسع فى تسويق العديد من المبانى الطبية وبحث الفرص الاستثمارية والاراضى المخصصة للاغراض والابنية التعليمية فى المدن الجديدة باعتبارهما قاطرة التنمية والاستثمارات الاكثر ربحية واقبالا من جانب الشركات العقارية خلال السنوات المقبلة مع نقص الخدمات المتاحة فى المدن الجديدة وتركيز الجهات الحكومية والقطاع الخاص على آليات استقطاب الزيادات السكانية وعملاء القطاع العقارى اليها ورفع القيم المضافة فى العديد من المدن تمهيدا لاستقطاب استثمارات جديدة وتغيير خريطة الطلب على الوحدات السكنية وأماكن الجذب بالسوق على الاجل الطويل .

واشار عادل إلى عدم تأثر المسطحات والمولات التجارية بأزمة الجمود التى شهدتها السوق فى الاونة الاخيرة فى ظل تنوع الحاجات الاستهلاكية وتزايد عدد السكان ومن ثم ارتفاع حركة الطلب على تأجير تلك الوحدات وتزايد أسعار المتر والقيم الايجارية فى العديد من المناطق مثل المعادى والزمالك والتجمع الخامس .

واستبعد تأثير دراسة الجهات الحكومية اغلاق المحال التجارية فى العاشرة مساء على حركة تسويق وتأجير المولات واقبال البراندات العالمية على السوق المصرية فى ظل اتباع تحديد ساعات العمل فى العديد من الدول الاوروبية والتى تساهم فى تنظيم السوق وتخفيف حدة استهلاك الطاقات واستغلال الموارد البشرية ومعدلات الاشغال اضافة إلى ثبات الحاجات الاستهلاكية للعملاء وعدم تأثرها بتحديد ساعات لاغلاق المحال ومن ثم عدم تأثر عوائد وايرادات المحال مؤكدا ضرورة اتجاه الجهات الحكومية لتوعية المواطنين بفوائد القرار واثاره الايجابية على تنظيم حركة الاستثمارات واستغلال الطاقات البشرية والتطويرية ودفع العملية الانتاجية على الاجل الطويل .

واعتبر، رئيس مجلس إدارة «بى تو بى » للاستثمار والتسويق العقارى، ندرة الاراضى الخدمية المطروحة فى المحافظات اهم التحديات امام تنامى الاستثمارات الموجهة إلى القطاعين التجارى والترفيهى واستغلال الفرص الاستثمارية المتاحة خاصة مع تزايد الاحتياجات الاستهلاكية ومعدلات النمو السكانى فى المحافظات وبخاصة الصعيد والدلتا مما ساهم فى رفع أسعار الاراضى المتاحة بتلك المدن وارتفاع القيم الايجارية للمولات فضلا عن حاجة القطاع لتطوير الفرص الاستثمارية والبحث عن منافذ جديدة لاستغلال كل الطاقات الحالية والمستقبلية .

وأشار إلى اهمية بحث احتياجات الصعيد والمحافظات وطرح اراض سكنية وخدمية وتوفير تسهيلات وتحفيزات جديدة لاستقطاب رؤوس الاموال اليها ودفع التنمية الشاملة وتزايد حجم المشروعات العقارية والوحدات المنتجة خلال السنوات المقبلة .

وتوقع عادل تحسن حركة الاقبال والرغبات الشرائية من قبل رؤوس الاموال وشركات التشغيل العالمية على العقارات والفنادق السياحية، خاصة الشركات ذات الخدمات المحدودة «التى لا تقدم خمورا للعملاء » ، مما يتناسب مع ايديولوجيات التيار السياسى الحاكم تزامنا مع تحسن الاوضاع السياسية والامنية بالسوق المصرية وانخفاض أسعار الوحدات الفندقية مقارنة بالعديد من الدول السياحية بالمنطقة مما يساهم فى رفع القيم المضافة لتلك الاستثمارات فى القطاع وحرص الشركات العقارية على تنفيذ المراحل الانشائية المتوقفة منها مشيرا إلى ارتفاع نسب الاقبال على العقارات السياحية فى الاشهر الاخيرة، خاصة بالغردقة وشرم الشيخ .

ولفت إلى عدم حدوث تغيرات ملحوظة فى أسعار الفنادق على الرغم من حالة الغموض السياسى وتراجع نسب الاقبال على المشروعات السياحية فى ظل نقص المشروعات المنتهية وضعف المعروض والتوقعات المتفائلة باستقرار الاوضاع وعودة معدلات الطلب والاشغال على الاجل القصير فضلا عن ارتباط غالبية الشركات العاملة فى تلك المشروعات بالتزامات وقروض بنكية تقلل من فرص لجوء تلك الشركات إلى بيع المشروعات بأسعار منخفضة .

واشار عادل إلى ان اكثر العقارات تأثرا بحالة الجمود وعدم الاستقرار الامنى والسياسى هى الوحدات العقارية السياحية «البيت الثانى » مما يساهم فى زيادة نسب المخاطرة فى حجم الاستثمارات الموجهة اليها خلال المرحلة المقبلة خاصة مع تباطؤ تعافيها مقارنة بالمشروعات السكنية والخدمية الاخرى وطبيعتها باعتبارها سلعا ثانوية لا تلبى احتياجات حقيقية بالقطاع مما يتطلب لجوء الشركات العاملة فى تلك الانشطة إلى ابتكار اساليب تحفيزية للعملاء لرفع معدلات الاقبال .

وعلى صعيد متصل اشار، رئيس مجلس إدارة «بى تو بى » للاستثمار والتسويق العقارى، إلى اهمية بحث الجهات الحكومية، اساليب تحفيز القطاع الخاص لاستقطاب المزيد من الاستثمارات واعادة الثقة والاستقرار إلى القطاع العقارى من حيث ضرورة احترام الدولة للتعاقدات المبرمة مع المستثمرين فى حال صحتها وعدم وجود أى شبهات فساد أو اهدار للمال العام نظرا لمساهمة القضايا والبلاغات المثارة ضد الشركات العقارية وبطلان عدد من العقود واعادة تسعير الاراضى وفقا للأسعار السوقية الحالية وتحمل الشركات أعباء مالية جديدة فى اثارة مخاوف الشركات من الاقبال على المزايدات والمشروعات المطروحة من قبل الحكومة ومن ثم تهديد حجم الاستثمارات والإضرار بمعدلات النمو بالقطاع .

واعتبر عادل المزايدات الآلية الاكثر عدالة وشفافية للتصرف فى الأراضى ذات المساحات الكبرى لضمان تحقيق معدلات ربحية مناسبة للدولة وعدم الإضرار بحقوقها فضلا عن ضرورة وضع الية لتنظيم المزايدات تتمثل فى الاهتمام بالمظروف الفنى المقدم من الشركات وليس العرض المالى فقط اضافة إلى تصنيف الشركات العقارية وفقا لجديتها وسابقة اعمالها بالقطاع لضمان عدم الإضرار بالشركات والحد من ارتفاع أسعار الاراضى ودخول الشركات غير الجادة والتى ادت بدورها إلى ظهور المضاربة والتسقيع ونقص قاعدة الشركات العاملة بالسوق نتيجة ضعف الفرص الاستثمارية واقتصارها على عدد محدود من الشركات واهمية وضع حد أدنى وحد أقصى لأسعار الاراضى المطروحة ويتم حسابهما وفقا لهامش ربحية مناسب لشركات التطوير العقارى .

وشدد على اهمية بدء الجهات الحكومية فى وضع تصنيف للشركات العقارية وفقا لحجم عمالتها وحجم المشروعات وشريحة العملاء التى تستهدفها للحد من انتشار الشركات غير الجادة وعدم الإضرار بعملاء القطاع واعادة الثقة إلى القطاع اضافة إلى ضرورة وضع تحفيزات للشركات الجادة تتمثل فى تسهيلات السداد وتقديم حوافز ضريبية على الشركات المنتجة لمشروعات الاسكان الاقتصادى والمتوسط .

واشار عادل إلى ضرورة معرفة الاعمال السابقة للشركات العقارية وقدرتها على تنفيذ مسطحات ومبان تجارية وادارية قبيل دخولها إلى المزايدات المطروحة على تلك الاراضى فى ظل تطلبها كفاءات وخبرات انشائية محددة ودراسات سوقية لمعرفة احتياجات القطاع وحساب العائد على رأس المال لضمان عدم الإضرار بجودة تلك المنتجات فى السوق ورفع كفاءات الشركات العاملة بها .

شدد على اهمية سرعة إسناد مهمة التصرف فى الاراضى إلى جهة حكومية واحدة تتسم بالعدالة والشفافية ووفقا لقوانين وشروط موحدة لضمان عدم تضارب الاختصاصات والإضرار بحركة الاستثمارات وصعوبة الاجراءات الحكومية .

واكد عادل امكانية اقبال مستثمرى القطاع الخاص على اراضى الحكومة المقرر طرحها بنظام حق الانتفاع لمدة 60 سنة فى العديد من المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة وأبرزها العاشر من رمضان والسادات وبرج العرب نظرا لحاجة السوق إلى آليات جديدة ومبتكرة لاساليب تملك الاراضى مع ارتفاع أسعارها وعجز الشريحة الكبرى من الشركات عن تنفيذ مخططاتها الاستثمارية اضافة إلى الإضرار بعملاء القطاع مع زيادة تكاليف المنتج النهائى وتحميل المستهلك تلك الزيادات مما ساهم فى الإضرار بمصالح محدودى الدخول وعدم تجاوز دراسات الجدوى الاقتصادية المحددة من قبل الشركات لمدة زمنية تتراوح بين 20 و 25 سنة واقتصار عملية التنمية والعائد على رأس المال على تلك المدة ومن ثم عدم الإضرار بأرباح الشركات والتنمية الشاملة فى حال عدم تملك الاراضى لافتا إلى ضرورة توفير حوافز اضافية لمستثمرى القطاع للاقبال على تلك الاراضى والمشروعات التنموية خاصة المطروحة فى مناطق نائية تتطلب شركات ذات كفاءات تطويرية فضلا عن وضع الجهات الحكومية خططا تنموية شاملة لمستقبل الاستثمارات فى تلك المناطق .

وأكد أهمية اسناد مهمة انشاء الوحدات السكنية لمحدودى الدخول والاسكان الاقتصادى لشركات القطاع الخاص فى ظل فشل التجارب الحكومية السابقة فى تلك المشروعات من حيث معايير الجودة وارتفاع تكلفتها وعدم قدرتها على تلبية احتياجات الشريحة الموجهة لها مقارنة بخبرات القطاع الخاص التطويرية وقدرتها على تخفيض ثمن الوحدة المنتجة دون الاخلال بمعايير الجودة مما يتطلب ضرورة توفير اراض بأسعار رخيصة لتك الشركات مع وضع ضوابط سعرية على المنتج النهائى لا تضر بهامش الربح للشركات وتساهم فى اقبالها على تنفيذ المشروعات القومية ومخططات الدولة التنموية وتلبية احتياجات الطلب الحقيقى على الوحدات السكنية لعام 2013.

واشار رئيس مجلس الإدارة، إلى رغبة الشركة «b2b» فى تنفيذ خطة لزيادة حجم التعاقدات المبرمة مع الشركات العقارية وتنوع حجم المنتجات المسوقة من قبل الشركة لتضم كل الوحدات السكنية بمختلف شرائحها والمبانى والقرى الادارية و المسطحات التجارية والطبية والتعليمية اضافة إلى حرص الشركة على ابرام تعاقدات مع الشركات الجادة فقط وصاحبة الخبرات والكفاءات التطويرية الكبرى بالقطاع العقارى لافتا إلى تعاقد الشركة مع ادارات قانونية محترفة لمراجعة عقود الشركات العقارية والتأكد من صحة مواقفها القانونية وملكيات الاراضى والالتزام بسداد الاقساط للجهات الحكومية لضمان الحفاظ على مصداقية الشركة وعدم الإضرار بمصالح العملاء خاصة مع تنوع الخدمات وبدء الشركة فى التسويق للمشروعات خارجيا .

ولفت الي اتساع قاعدة شركات التسويق العاملة بالسوق وارتفاع المنافسة خاصة مع توقعات بزيادة عددها مطلع العام المقبل مما يتطلب حرص الشركات على تطوير حجم كفاءتها وخبرتها التسويقية والحفاظ على الجدية والمصداقية خلال المرحلة المقبلة، فضلا عن تنوع المنتجات لتلبية جميع الاحتياجات السوقية والحد من المخاطرة ابان تراجع القوى الشرائية على احد المنتجات والتغيرات السياسية والاقتصادية .

واكد عادل مساهمة أزمة الركود التى شهدتها السوق خلال العام الماضى فى لجوء العديد من المطورين إلى الغاء عقود شركات التسويق للحد من النفقات مما ساهم فى نقص قاعدة الشركات العاملة بالسوق واندثار الشركات الصغرى والمتوسطة، إلا أنه مع بدايات العام الحالى ورغبة شركات التطوير العقارى فى ابتكار آليات جادة لدفع حركة الاقبال على المشروعات ساهم ذلك فى ابرام بروتوكولات تعاون مع شركات التسويق الجادة والوكلاء المعتمدين ومن المتوقع تزايدها مطلع العام المقبل .

واعتبر عادل ضعف قاعدة البيانات بالقطاع العقارى وعدم وجود حصر بكل الشركات العاملة بالسوق والمنتجات المتاحة اهم العقبات التى تواجه شركات التسويق العقارى وتساهم فى طول العملية الاستثمارية والبحثية وتتطلب بدورها اجراء المزيد من الدراسات لمعرفة حجم المعروض وعدد العقارات وارقام تسجيلها والفرص الاستثمارية غير المستغلة بالقطاع اضافة إلى عدم وجود اتحاد أو نقابة مهنية للمسوق العقارى تراعى بدورها حقوق التصرفات العقارية واجراء حصر للشركات الجادة لضمان تنقية السوق واعادة التوازن إلى جميع المعاملات العقارية .

وكشف عن دراسة الشركة إمكانية الدخول فى مجال التطوير العقارى من خلال ابرام عدد من الشراكات مع كبرى الشركات العاملة فى السوق وصاحبة الخبرة والكفاءات التطويرية، تتولى من خلالها «بى تو بى » اعمال التنفيذ والتسويق والدراسات الخاصة بالمشروع .

وقد تأسست شركة «بى تو بى » للاستثمار والتسويق العقارى عام 2012 وتشتمل على المزيد من الخبرات والكفاءات وتضم عددا من الادارات مثل إدارة تسويق المشروعات التجارية من مولات ومبان ادارية وطبية ومدن صناعية وإدارة تسويق المشروعات السكنية وتمتلك من خلالها الشركة وكلاء معتمدين لتسويق العديد من المشروعات الكبرى للعديد من الشركات ابرزها «سوديك » و «إعمار » و «بالم هيلز » و «حسن علام » و «صبور وماوتن فيو » و «رؤية » ، وإدارة السمسرة العقارية بشقيها السكنى والتجارى، وإدارة الاستثمار والتى تتولى بدورها عرض فرص استثمارية تتمثل فى عقارات مؤجرة للبيع «عقارات منتجة ذات عائد متزايد » على رجال الاعمال وتتراوح معدلات الربحية فى تلك المشروعات بين 10 و %15 مع اعادة التأجير و %25 فى حال اعادة البيع، إدارة العقارات السياحية وبيع الفنادق وتسويقها إلى ادارات التشغيل العالمية ونجحت بى تو بى مؤخرا فى توقيع بروتوكول تعاون مع شركة «استيس ريل » احدى شركات الاستشارات العقارية الكبرى بلندن تم بموجبه انشاء فرع بى تو بى لندن لعرض فرص استثمارية وعقارات سياحية بالاسواق الخارجية لرجال الاعمال المحليين واستقطاب شركات تشغيل اجنبية وعالمية إلى الفنادق المعروضة للبيع بالسوق المصرية وتتولى الشركة حاليا تسويق حوالى 160 فندقا فى جميع انحاء العالم، وإدارة الابحاث والدراسات الاقتصادية لمعرفة متطلبات القطاع العقارى والفرص الاستثمارية .

 
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة