أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.86 17.96 بنك الإسكندرية
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
600.00 عيار 21
514.00 عيار 18
686.00 عيار 24
4800.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

اقتصاد وأسواق

‮»‬الضريبة العقارية‮« ‬تحدد ملامح السوق


جهاد سالم
 
تستعد السوق العقارية مع بداية عام 2010 لاستقبال عبء جديد وهو الضريبة العقارية، في الوقت الذي تظل فيه اثار الازمة الاقتصادية العالمية تخيم علي شريحة الاسكان الفاخر.

 
 
 يوسف بطرس غالى
اختلف خبراء السوق العقارية حول تأثير قانون الضريبة العقارية بالسلب او الايجاب علي السوق، لافتين الي ان التأثير مازال نفسيا حتي الآن، بينما لم يتضح التأثير الاقتصادي في ظل عدم وضوح بعض بنود القانون وكيفية تقييم الوحدات العقارية.
 
ومن جانب اخر اختلف الخبراء حول مساهمة القانون في تنشيط الطلب علي الوحدات المتوسطة ودون المتوسطة والتي لا تخضع للضريبة العقارية وتراجع الطلب علي الوحدات الفاخرة.
 
في البداية استبعد الدكتور سيف فرج، خبير الاقتصاد العمراني تأثير قانون الضريبة العقارية علي توجهات العملاء لشراء وحدات سكنية اقل من 500 الف جنيه، لافتا الي انه طبقا للتقييم العقاري الذي يتم كل 5 سنوات بعد تطبيق القانون فإن الوحدات التي لا ينطبق عليها القانون حاليا ستخضع له فيما بعد.
 
واضاف ان الوحدات التي تصل قيمتها الي 300 الف جنيه في الوقت الراهن ومع ارتفاع القيمة السوقية للعقار ستصل بعد 5 سنوات لاكثر من 500 الف جنيه.
 
واكد فرج ان القانون الجديد لم يؤثر حتي الآن علي السوق العقارية سواء بالايجاب او السلب، حيث ان عدد المتقدمين بالاقرارات لا يتعدي 2.5 مليون فرد، بينما عدد الاقرارات التي ينتظر تقديمها يصل الي 30 مليون اقرار، وبالتالي فإن نسبة من قدموا الاقرار حوالي %8.
 
واجلت وزارة المالية اخر ميعاد لتلقي الاقرارات الضريبة حتي نهاية مارس المقبل.
 
ولفت فرج الي ان معظم الشركات العقارية بدأت بالفعل في التوجه للاسكان المتوسط وما دون المتوسط، وذلك لتلبية الاحتياجات الفعلية للسوق وتقديم وحدات تتناسب مع مستويات دخول المواطنين وتمكنهم من الحصول علي قروض تمويل عقاري تتناسب مع متوسطات الدخول. واكد ان معالم القانون لم تظهر حتي الآن بما فيها كيفية تقييم الوحدات، وبالتالي فإن اثار تطبيقه ستنعكس فيما بعد، وربما خلال 2010، مستبعدا ان يؤدي القانون الجديد الي فتح الوحدات السكنية المغلقة في مصر. فيما اوضح علاء سماحة، مستشار وزير المالية للضرائب العقارية، ان التقييم المبدئي للعقارات سيتم بالاسلوب الكمي الجماعي الذي يقوم علي وضع مواصفات سليمة لجميع المناطق وتقسيم البلاد لمناطق متشابهة وادخال البيانات في نظام آلي لاخراج القيمة، بينما سيتم الاعتماد علي خبراء التقييم العقاري في اعادة تقييم الحالات التي تتعرض للطعن من قبل المواطنين.
 
ومن جانبه لفت الدكتور حسين جمعة، رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية، الي عدم ملائمة التوقيت الحالي لفرض الضريبة العقارية في ظل استمرار اثار الازمة العالمية علي السوق العقارية، مشيرا الي رفض وزارة المالية تأجيل تطبيق القانون الي ما بعد تعافي السوق العقارية. واعترفت الحكومة ضمنيا باستمرار الآثار السلبية للازمة علي السوق العقارية، وذلك بموافقة وزارة الاسكان علي تأجيل اقساط الاراضي الملتزمة بها الشركات لعام اخره. واضاف جمعة ان الضرائب العقارية لن تؤثر علي توجهات الاستثمار العقاري من حيث نوعية الاسكان، حيث ان شريحة الطلب علي الوحدات الفاخرة لن تؤثر عليها فرض الضريبة العقارية، بالرغم من تراجع الطلب بشكل كبير علي هذه النوعية من الاسكان اثر تراجع القدرات الشرائية بشكل كبير.
 
واشار رئيس جمعية حماية الثروة العقارية الي الاثار السلبية لتطبيق قانون الضريبة العقارية علي السوق والتي تتمثل في المخاوف من الاعباء الاضافية التي يتحملها العميل علي الوحدة السكنية، في ظل انخفاض القدرات المالية وتدني مستويات الدخول وفي الوقت نفسه ارفاع اسعار الوحدات السكنية بصورة مبالغ فيها.
 
وتوقع ان يتعرض قانون الضريبة العقارية لكثير من التشكيك في شفافية تقييم الوحدات، خاصة مع عدم الاستعانة بخبراء تقييم عقاري معتمدين.
 
واكد جمعة ان القانون احدث بلبلة في الرأي العام وخلق حالة من الخوف والفزع لدي الشرائح المتوسطة ودون المتوسطة علي الرغم من عدم خضوع تلك الوحدات لفرض الضريبة، وذلك في ظل عدم وضوح الاعلانات وتعريف الناس ببنود القانون.
 
وقال الدكتور ممدوح رأفت الاستشاري الهندسي، خبير التقييم العقاري، إن قانون الضريبة العقارية سيساهم في زيادة معدلات الطلب علي الوحدات السكنية الاقل من المتوسطة تجنبا لدفع اعباء اضافية عليها.
 
كما سيساهم في انخفاض معدلات الطلب علي الوحدات التي تزيد قيمتها علي 500 الف جنيه، خاصة التي يتم شراؤها بهدف الاستخدام المستقبلي او الاستثمار او المضاربة.
 
وتوقع رأفت ان تساهم الضريبة في خفض الاقبال علي الاسكان الفاخر بنسبة %25 علي اقل تقدير، بالاضافة الي التغيرات التي طرأت علي السوق العقارية عقب الازمة العالمية، حيث تأثر الاسكان الفاخر من ناحيتين، الاولي تتمثل في ارتفاع اسعار الوحدات بما لا يتناسب مع القدرات الشرائية ومستويات الدخول التي انخفضت عقب الخسائر التي لحقت براغبي شراء الوحدات الفاخرة من المستثمرين بالبورصة، بالاضافة الي تحميلها عبئا جديدا وهو الضريبة العقارية والتي تتزايد كل 5 سنوات. ولفت رأفت الي اتجاه معظم الشركات لبناء الوحدات اقل من 200 متر في الوقت الراهن وتحديدا الوحدات التي تتراوح مساحتها بين 100 و150 مترا، حيث يتعدي سعر الوحدة 100 متر في المدن الجديدة حد الـ200 الف جنيه بينما يصل سعر الوحدات 200 متر الي 500 الف جنيه. وقال إن السبب الاساسي في هذا التوجه هو تشبع السوق العقارية من هذه النوعية من الاسكان حيث شهدت الفترة الماضية سباقا ملحوظا بين شركات الاستثمار العقاري في بناء الوحدات الفاخرة والفيلات والقصور لارتفاع هامش الربح فيها.
 
وتوقع خبير التقييم العقاري ان يشهد القانون الجديد الكثير من التحايل من قبل اصحاب الفيلات للتهرب من الضريبة عن طريق تقسيم الفيلات الي دورين لتصبح وحدتين مستقلتين، وبالتالي تكون الضريبة المفروضة عليها اقل. واختلف معه في الرأي ابو الحسن نصار الخبير المثمن، لافتا الي ان راغبي شراء وحدات تصل قيمة الوحدة منها الي عدة ملايين من الجنيهات لن يؤثر فيهم دفع 60 او 70 جنيها قيمة الضريبة العقارية سنويا.
 
واشار نصار الي العديد من العوامل التي غيرت اتجاه المطورين العقاريين الي الاسكان المتوسط ودون المتوسط واهمها تراجع الاقبال علي الاسكان الفاخر حيث كان معظم الطلب علي هذه النوعية للمضاربة او الاستثمار باعتبار ان الاستثمار العقاري يحقق هوامش ربح عالية، في ظل ارتفاع القيمة السوقية للوحدات السكنية بشكل مغالي فيه خلال الفترة السابقة.
 
واضاف نصار ان انخفاض مستويات الدخول متأثرة بانخفاضات البورصة لاكثر من %70 وقت الازمة العالمية ساهم في انخفاض الطلب علي هذه النوعية وارتفاع حجم الطلب بهدف الحاجة الملحة للسكن والتي تتمثل معظمها في الوحدات المتوسطة ودون المتوسطة.
 
ونوه نصار الي ان قانون الضريبة العقارية يواجه مشكلة عدم وضوح بنوده وكيفية تطبيقه وطرق التقييم المتبعة، مما يؤثر نفسيا علي العديد من الافراد حيث ان البعد الملموس حتي الآن لتأثير القانون هو »عامل نفسي« بينما لم يظهر حتي الآن التأثير الاقتصادي وهل سيكون في صالح العقار ام ضده.
 
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة