أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.95 17.85 بنك الإسكندرية
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
603.00 عيار 21
517.00 عيار 18
689.00 عيار 24
4824.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

إيمان إسماعيل : التمويل العقارى سوق «وليدة» تتعثر من كبوة لأخرى


حوار: جهاد سالم - أحمد الدسوقى

يعانى نشاط التمويل العقارى العديد من المشكلات التى تحول دون تحقيق مستهدفاته، حيث كان متوقعا أن يصل التمويل العقارى خلال عام 2014 إلى 20 مليار جنيه، إلا أنه فى ظل التداعيات الاقتصادية التى شهدتها البلاد منذ الأزمة المالية العالمية نهاية عام 2008 مروراً بثورة يناير والاضطرابات السياسية فى البلاد على مدار العامين الماضيين بلغ حجم التمويل حتى مطلع 2013 4,2 مليار جنيه فقط، كما أن المؤشرات الاقتصادية الحالية تشير إلى استحالة وصوله للمستهدف خلال عام.

وتتجسد أبرز المشكلات التى تواجه التمويل العقارى، بخلاف الكساد الاقتصادى والتدهور السياسى فى انحسار الجزء القابل للتمويل إلى %50 من الثروة العقارية، والباقى يصنف ضمن العشوائيات، فضلاً عن أبرز المشكلات التى يعانى منها النشاط والمتعلقة بتسجيل العقارات، ما يعوق الشركات العاملة فى النشاط عن إيجاد آليات تمويلية متعارف عليها فى معظم الاقتصادات، ومنها التوريق والصكوك، ليبقى المتاح لها رؤوس أموالها وقروض إعادة التمويل.

فى حوارها مع «المال» كشفت إيمان إسماعيل، رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى، عضو الجمعية المصرية للتمويل العقارى، عن عدة مشكلات ستواجه الشركات العاملة بالنشاط خلال الفترة المقبلة، أبرزها ارتفاع سعر الفائدة بعد استنفاد رؤوس أموالها، فضلاً عن تراجع نسبة الشريحة القادرة على الحصول على قروض تمويل، لتدنى مستويات الدخول، وارتفاع أسعار الوحدات السكنية.

 
إيمان إسماعيل 
وقالت العضو المنتدب للشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى، إن نسبة التمويل العقارى فى مصر من حجم الناتج القومى الإجمالى تقدر بحوالى %0.4 وهى نسبة ضئيلة للغاية، مقارنة بدول أخرى مثل ماليزيا والهند والأردن، وتعد الأقل على مستوى العالم.

ولفتت إلى أن نسبة التمويل العقارى فى الهند تتخطى حاجز الـ%20 من حجم الناتج القومى الإجمالى، فى حين تصل نسبته فى الأردن إلى %11 من الناتج المحلى والمغرب إلى %7 من إجمالى الناتج المحلى، ووصل فى أمريكا إلى %80 وفى فرنسا وصل إلى %40.

وأشارت إلى أن ضعف حجم التمويل العقارى فى مصر، فى الوقت الراهن له مزايا عديدة، أبرزها أن التمويل العقارى مازال فى مراحله الأولى، ومن ثم فهناك امكانية كبيرة لزيادة حجم النمو خلال الفترة المقبلة، مؤكدة أن سوق التمويل العقارية فى مصر واعدة للغاية، وبإمكانها استيعاب فاعلين جدد خلال السنوات المقبلة.

وأوضحت إيمان إسماعيل أن قطاع التمويل العقارى هو قطاع ثانوى يدخل ضمن المنظومة الكلية للاقتصاد، لافتة إلى أن التمويل العقارى، تأثر وبقوة خلال الفترة الماضية نتيجة تأثر الاقتصاد الكلى.

ورهنت العضو المنتدب للشركة المصرية لإعادة التمويل، عضو مجلس إدارة الجمعية المصرية للتمويل العقارى، ارتفاع نشاط التمويل العقارى بنمو قطاع العقارات فى مصر، الذى يعانى عدة معوقات، حيث يعد أبرز القطاعات التى تأثرت بقوة من اندلاع الثورة المصرية، وتسبب فى تسريح ملايين العمالة، علاوة على أنه أدى إلى توقف نحو 20 صناعة مرتبطة ارتباطاً وثيقاً به.

وحملت الحكومة المصرية الدور الأكبر فى عودة هذا القطاع لما كان عليه مرة أخرى، عبر حل أزمة الإسكان لشريحة عريضة من المصريين غير قادرة على التملك، بالإضافة إلى القضاء على العشوائيات، موضحة أن نحو %45 من الثروة العقارية عبارة عن عشوائيات.

وقالت إنه حتى لو بلغ التمويل العقارى فى مصر أقصى مستهدفاته فلن يستطيع الاستحواذ على أكثر من %50 من حجم السوق العقارية، فى حين يصل حجم التمويل العقارى فى عدة دول إلى %90 من السوق.

على صعيد متصل أشارت إيمان إسماعيل إلى أن تراجع معدلات الدخول، بالتزامن مع ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، يساهم بشكل كبير فى اقتصار الشريحة المستهدفة للتمويل العقارى على مرتفعى ومتوسطى الدخول، حيث إن من يقل دخلهم عن 1000 جنيه لا يستطيعون الحصول على قروض تمويلية.

وساهم انخفاض الدخول فى ظل قانون التمويل العقارى الذى يحدد نسبة القسط إلى الدخل بـ%25 إلى ارتفاع مقدمات الحجز التى يسددها العميل، والتى تصل إلى %50 من قيمة الوحدة، وإلى تراجع معدلات التعثر فى السداد، لتصل نسبتها إلى %3 فقط، فى الوقت الحالى، كما ساهم ارتفاع مقدمات الحجز أيضاً فى تراجع معدلات الـ«itv »- قيمة قسط التمويل إلى القيمة الإجمالية للوحدة- لتتراوح بين 40 إلى %50 فى الوقت الحالى.

وقالت إن سداد العميل لنحو %50 من قيمة الوحدة كدفعة مقدمة يجعله أكثر التزاماً بسداد أقساط التمويل.

وأشارت إلى المشاكل التى تحول دون التوسع فى نشاط التمويل العقارى، وعلى رأسها تسجيل العقارات، خاصة أن ما نسبته %90 من العقارات فى مصر غير مسجلة ورغم المحاولات العديدة من النظام السابق لتفعيل مشروع السجل العينى للقضاء على ظاهرة العقارات غير المسجلة، لكنه لم يتم تطبيقه كما عاد المشروع لمرحلة الصفر مرة أخرى.

وأضافت: ينتج عن مشكلة تسجيل العقارات مشكلة أخرى، تتمثل فى طول إجراءات الحصول على التمويل التى تستنزفها الجهات المعنية لإجراء عمليات التسجيل، مما يشعر العميل بالملل ويجعله يبحث عن آليات أخرى للحصول على السكن.

وأوضحت أن غياب تسجيل العقارات، يحول دون قدرة شركات التمويل على إيجاد مصادر تمويلية بخلاف رؤوس الأموال وقروض إعادة التمويل، مشيرة إلى أن محفظة الشركة وصلت إلى 16 ألفاً و500 وحدة بينها %5 فقط مسجلة، والباقى قابل للتسجيل.

وأوضحت أن مشكلة التسجيل تقع على عاتق الدولة كلها، وليس فقط الشهر العقارى الذى يعمل وفق قوانين متعارضة.

واستنكرت العضو المنتدب للشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى، عضو مجلس إدارة الجمعية المصرية للتمويل العقارى، تدخل نحو 10 جهات فى تسجيل الوحدات العقارية على رأسها: وزارات «الرى، والعدل، والإسكان».

وأضافت إيمان إسماعيل أن التمويل العقارى فى مصر، يواجه عقبة أخرى تتمثل فى طول فترات السماح التى يمنحها المطورون العقاريون للعملاء، والتى تصل إلى 7 سنوات دون فوائد واعتبرته أمراً مثيراً للجدل ومقلقاً.

وأوضحت أن معظم العقود المبرمة مع العملاء، لا تتطرق للتنفيذ على أرض الواقع لأن العميل مطالب بسداد أقساط الوحدة دون النظر للتنفيذ فى الموقع.

وقالت: بغض النظر عن مصداقية شركات الاستثمار العقارى وجديتها، إلا أن ذلك لا يمنع تعرض العديد من العملاء للاحتيال والنصب من قبل المستثمرين غير الجادين، موضحة أن هناك تجربة مشابهة فى ثمانينيات القرن الماضى من خلال الاستثمار العقارى فى صورته الأولى، حيث ظهر الاستثمار العقارى من خلال البناء الفردى للعمارات وتسويقها قبل البدء فى البناء، وشهدت هذه التجربة العديد من عمليات النصب على العملاء.

ولفتت إلى أن طول فترات السداد، التى تتيحها الشركات العاملة بالاستثمار العقارى، مع عدم احتساب فوائد والبيع على الماكيت يظهران فقط فى السوق العقارية المصرية دون غيرها.

وشددت على أهمية تدخل جهاز حماية المستهلك للحد من ظاهرة البيع على «الماكيت» التى تمثل خطورة شديدة، ويتحمل تداعياتها العميل فقط فى ظل غياب الآليات الرقابية من قبل الدولة، فضلاً عن الدور التوعوى للإعلام ومنظمات المجتمع المدنى.

على صعيد موازٍ، أشارت رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى، إلى أن الأوضاع السياسية والاقتصادية المتدهورة فى البلاد حالياً، تحول دون اتجاه الشركات لوضع خطط استثمارية طويلة أو متوسطة الأجل.

 
 إيمان إسماعيل  تتحدث لـ المال
وأضافت أن الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى، تتعامل مع المعطيات السياسية والاقتصادية الحالية من خلال خطة ربع سنوية، لافتة إلى أن التداعيات السلبية على التمويل العقارى فى مصر، ليست وليدة ثورة يناير 2011، لأن التمويل العقارى شهد تراجعاً ملحوظاً منذ نهاية عام 2008، إبان الأزمة المالية العالمية، حيث إنه كان من المتوقع أن تصل قيمة التمويل العقارى الممنوح فى مصر إلى 20 ملياراً فى 2014 إلا أنه حتى الآن لم يتجاوز 4.2 مليار جنيه.

وأوضحت أن الدور المنوط بالشركة المصرية لإعادة التمويل يتركز فى الوصل بين سوق التمويل العقارية الأولى وسوق السندات، لافتة إلى أن الشركة تستحوذ حالياً على %14 من سوق التمويل العقارية، وتسعى للوصول إلى %20 خلال السنوات الأربع المقبلة.

وأشارت إلى أن النسبة العالمية لعمل شركات إعادة التمويل العقارى لا تتجاوز %30 من حجم الأسواق المختلفة، ويغطى باقى نشاط التمويل من خلال آليات تمويلية أخرى منها التوريق والصكوك، ورؤوس الأموال وسوق السندات المباشرة، مما يبرر قلة عدد العاملين بشركات إعادة التمويل، كما يصل عدد العاملين بشركة التمويل العقارى فى مصر إلى 18 موظفًا، بينما يصل فى فرنسا، رغم نشاط التمويل العقارى بها إلى 40 موظفًا.

وعن حاجة سوق التمويل العقارية إلى تأسيس شركات إعادة تمويل أخرى، أوضحت أن قانون التمويل العقارى ليس به ما يمنع تأسيس شركات أخرى، إلا أن السوق لا تحتاج إلى ذلك، وبالنظر إلى باقى دول العالم نجد أن معظم الدول بها شركة إعادة تمويل واحدة، ويصل عدد شركات إعادة التمويل على مستوى العالم إلى 26 شركة منها 12 شركة بالولايات المتحدة الأمريكية، نظرًا للنظام الفيدرالى الذى يفصل كل ولاية عن الأخرى، إلا أن هناك عدة شركات تخدم أكثر من ولاية.

وأشارت إلى أن نشاط التمويل العقارى، يشهد ارتفاعًا فى الطلب من خلال البنوك أكثر من الشركات العاملة، وهو أمر مرتبط إلى حد كبير بالثقة فى الجهاز المصرفى، نظرًا لطول فترة وجود البنوك بخلاف شركات التمويل التى ما زالت وليدة، فضلاً عن قدرة البنوك التنافسية على زيادة محفظتها، وتدبر السيولة اللازمة من خلال الودائع.

وبررت إسماعيل اتجاه البنوك العاملة بالتمويل العقارى للاقتراض من خلال الشركة المصرية لإعادة التمويل، رغم امتلاكها السيولة النقدية، بقصر أجل معظم الودائع بالجهاز المصرفى والذى يتراوح بين 3 و6 شهور، فى حين تتراوح فترات قروض التمويل العقارى بين 10 و30 عامًا، وبالتالى تلجأ البنوك لقروض إعادة التمويل لتغطية نسبة الودائع.

وأشارت إلى أن الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى تقرر إقراض البنوك طبقًا لدراسة المخاطر الائتمانية للمحافظ بنسب تضمن تحقيق العدالة بين الشركات والبنوك دون النظر لرأس المال، فعلى سبيل المثال، لو وصلت المحفظة الائتمانية للبنك إلى 10 مليارات فأكثر، فلن تتجاوز محفظة الشركات الائتمانية 200 مليون جنيه.

وأوضحت أنه ضمن المشكلات التى تواجه التمويل العقارى ارتفاع أسعار الفائدة، إلا أن المناخ الاقتصادى العام يواجه المشكلة نفسها، مستبعدة جدية دعم أسعار الفائدة على التمويل العقارى، لأن الدعم مجدٍ فى حال وصول سعر الفائدة إلى %6 ليصل بعد الدعم إلى %4، أما أسعار الفائدة الحالية والتى تصل إلى %16 فلن يؤثر فيها الدعم.

وأكدت أن ارتفاع أسعار فائدة الودائع سيؤثر سلبًا على التمويل العقارى، خاصة مع اقتراب الشركات من استنفاد رؤوس أموالها، وبالتالى ستضطر إلى البحث عن آليات تمويلية مختلفة ستنعكس على سعر الفائدة على التمويل.

وأشارت إلى أن أسعار الفائدة على قروض إعادة التمويل الممنوحة من الشركات تصل حاليًا إلى %10.25 على وحدات المشروع القومى، التى تصل فيها مدة قرض التمويل إلى 20 عاماً، بينما تصل أسعار الفائدة على التمويل من 7 سنوات فأكثر إلى %12، مرجعة انخفاض سعر الفائدة نسبيًا إلى الرغبة فى زيادة نشاط التمويل، خاصة أن مصادر السيولة التى تتعامل بها الشركة حاليًا ناتجة من رأسمال المساهمين، ويتركز اهتمامهم الأكبر على تنشيط السوق أكثر من ارتفاع هامش الربحية، بالإضافة إلى قرض البنك الدولى الذى حصلت عليه الشركة وقت تأسيسها بفائدة منخفضة.

ولفتت إيمان إلى أنه عقب استنفاد رأس المال والسيولة الحالية والاتجاه لسوق السندات سيشهد التمويل العقارى اختلافًا فى أسعار الفائدة.

وتوقعت أن يشهد التمويل العقارى نشاطًا خلال الفترة المقبلة إذ يجرى حاليًا التنسيق بين الجهات العاملة بالتمويل العقارى، ومن بينها الجمعية المصرية للتمويل العقارى وشركات التمويل والبنوك العاملة، بالإضافة إلى صندوق دعم وضمان التمويل العقارى.

أضافت أن صندوق دعم وضمان التمويل العقارى لديه خطة طموح خلال الفترة المقبلة، ستسهم فى تنشيط السوق، خاصة بالنسبة لوحدات الإسكان المتوسط التى ستساهم فى زيادة عملاء شركات التمويل، كما ستتيح الفرصة للشركات غير النشطة حاليًا للعمل.

وأشارت إلى أن التعاون الحالى مع الصندوق يهدف للقضاء على الروتين المتبع فيما يتعلق بإجراءات الحصول على التمويل، فبدلاً من عمل كل شركة أو بنك على حدة فى دراسة الأوراق والمستندات المطلوبة بشكل فردى، مما يطيل من إجراءات التمويل، يجرى حاليًا التنسيق لتوحيد الإجراءات.

واستشهدت إيمان بتجربة دولة مثل الأردن التى تستغرق فيها إجراءات دراسة محفظة التمويل العقارى أسبوعاً بأقصى تقدير، فى حين تقترب فى مصر من عام، إذ تضطر كل جهة إلى دراسة كل ورقة على حدة فى حين أنه سبق أن درستها جهة أخرى.

وقالت إن المؤشرات الحالية لنشاط التمويل العقارى، تشير إلى توزع النشاط على عدة محافظات، فطبقًا لمحفظة الشركة البالغة نحو 16500 عميل، نجد أن محافظة القاهرة تحصل على %7 من حجم التمويل، بينما تحصل محافظة الشرقية على حصة %14، والفيوم %5، والمنيا %2، والجيزة %24، وتستحوذ محافظة الإسماعيلية على %35 من التمويل الممنوح خلال الفترة الماضية.

وأضافت أن متوسط مدة إعادة التمويل التى تمنحها الشركة سواء للبنوك أو الشركات العاملة بالتمويل العقارى يتراوح بين 5 و12 عامًا، ويختلف من محفظة لأخرى.

وفيما يتعلق بدور الجمعية المصرية للتمويل العقارى لدعم التوسع فى النشاط خلال الفترة المقبلة، أشارت إلى أن الجمعية حلقة الوصل بين الشركات والجهات المعنية، وتقدمت منذ فترة بعدة مقترحات لتعديل قانون التمويل العقارى حتى يتناسب مع الوضع الحالى والمستقبلى، مشيرة إلى أنه لم يتم تنفيذ إلا مقترح واحد، نظرًا لأن السوق فى حاجة ماسة إليه فى الوقت الحالى، وهو رفع الحد الأقصى للخصم من الراتب الشهرى للعملاء إلى %40 بدلاً من النسبة الحالية والمقدرة بـ%25.

وكان مجلس الوزراء قد وافق منذ أيام قليلة، على تعديل نص فى الفقرة الثانية من المادة رقم 35 من قانون التمويل العقارى الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001، بما يقضى بدعم إسكان ذوى الدخول المنخفضة.

وتحدد المادة 35 من القانون نسبة ربع الدخل باعتبارها الحد الأقصى لقسط التمويل العقارى، الأمر الذى كان يشكل عائقًا للتوسع فى إسكان ذوى الدخول المنخفضة، بينما جاء التعديل ليقضى برفع النسبة من %25 إلى %40 من الدخل كحد أقصى.

وأكدت أن هذا التعديل سيحدث رواجًا كبيرًا فى نشاط التمويل العقارى خلال الفترة المقبلة، علاوة على أنه سيشجع شركات تمويل عقارية عاملة بالسوق على ضخ تسهيلات جديدة للعملاء من محدودى الدخل، كاشفة النقاب عن أن السوق فى احتياج أيضًا لإدخال منتج الإجارة خلال الفترة المقبلة لزيادة حجم نشاط التمويل العقارى، مؤكدة أن هذا المنتج بالإضافة إلى المقترحات الأخرى التى تقدمت بها الجمعية المصرية للتمويل العقارى سيتم عرضهما على البرلمان المقبل.

يشار إلى أن أبرز المقترحات التى تقدمت بها الجمعية للهيئة العامة للرقابة المالية تتمثل فى السماح للشركات العاملة فى التمويل العقارى بتقديم منتجات تتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية، بالإضافة إلى السماح لها بالحجز على الأصول غير المسجلة حال تعثرها، علاوة على رفع الحد الأقصى للخصم من الراتب الشهرى للعملاء إلى %40 بدلاً من %25، بحسب تصريحات سابقة لهالة بسيونى، رئيس مجلس إدارة الجمعية المصرية للتمويل العقارى.



بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة