أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.86 17.96 بنك الإسكندرية
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
600.00 عيار 21
514.00 عيار 18
686.00 عيار 24
4800.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

سهولة تأسيس الشركات سلاح ذو حدين‮... ‬مع‮ ‬غياب الرقابة





تزايد في الآونة الأخيرة عدد الشركات العاملة في القطاع العقاري حيث لا يخلو شارع علي أرض المحروسة من وجود شركة تحمل نشاطاً استثمارياً أو تطويراً عقارياً لا أحد يعلم نوعية المشروعات التي تنفذها وحجمها في ظل التيسيرات التي تتيحها الدولة لتأسيس الشركات دون الوقوف علي مدي حساسية ذلك القطاع وتأثيره في معدلات النمو في الاقتصاد المصري، وكذلك المعاناة التي يشهدها من حين لاخر بسبب تخوف العملاء من اتخاذ قرارات الشراء، الأمر الذي قد يكون احد اسبابه فقدان المصداقية في الحصول علي المستحقات المالية في حال خلاف العميل مع الشركة لعدم وجود ضمانات تشرف عليها الدولة ليصبح التقاضي الفيصل الوحيد بين الشركة والعميل.

ويعتمد تأسيس الشركات في مصر علي قانونين يفتقدان التنظيم والاشتراطات التي تحجم تغول الشركات والحد من تزايد عددها بصورة قد تضر بالاقتصاد وليس العكس حيث بات اي شخص في المجتمع المصري قادراً علي الحصول علي ترخيص شركة استثمار عقاري.

قال إبراهيم حسن المحامي، المستشار القانوني لعدد من الشركات العقارية، ان الشركات تنقسم الي نوعين هما شركات مدنية وشركات تجارية، وتنقسم التجارية بدورها، ومن حيث قيامها علي الاعتبار الشخصي أو المالي إلي شركات أشخاص وشركات أموال وشركات ذات طبيعة مختلطة أما الشركة المدنية فيمكن أن تتخذ أحد الأشكال الخاصة بالشركات التجارية كأن تنشأ في شكل شركة تضامن أو شركة توصية بسيطة أو شركة توصية بالأسهم أو شركة مساهمة أو شركة ذات مسئولية محدودة.

 وتقوم شركات أشخاص علي الاعتبار الشخصي وتتكون أساساً من عدد قليل من الأشخاص، وهذه الشركات هي شركة التضامن، وشركة التوصية البسيطة، وشركة المحاصة بينما تقوم شركات الأموال  علي الاعتبار المالي فقط ، فلا يكون لشخصية الشريك أثر فيها ، ومنها الشركات المساهمة والتوصية بالأسهم والمسئولية المحدودة.

وقال المستشار القانوني ان ضبط السوق العقارية يستوجب وجود قانون واحد ينظم عملية تأسيس الشركات ويضع ضوابط رأسمالية وآليات قانونية واضحة تدعم الدور الاشرافي والرقابي للدولة، لافتا الي ان عدم تحديد القاعدة الرأسمالية للشركات ساهم في تدعيم هواجس التخوف من الضرائب، حيث ان هناك العديد من الشركات تستخرج السجل التجاري برأسمال قليل جدا بالمقارنة بحجم اعمالها.

وشدد علي ضرورة ان يحدد القانون مستوي للملاءة المالية يتم علي اساسه السماح للشركات بدخول المزايدات التي تطرحها الدولة لبيع الاراضي بحيث لا تستطيع أي شركة المشاركة في مزايدات تفوق قدرتها، فضلا عن وضع ضوابط لتحديد الادارات المختلفة التي يجب ان تضمها الشركات طبقا للملاءة المالية لكل شركة وحجم الاصول التي تديرها وحجم الاستثمارات الفعلية.

ولفت الي ان استخراج تراخيص تأسيس شركة استثمار عقاري يخضع الي قانون تأسيس الشركات والذي ينظمه قانونان، الاول رقم 159 لسنة 1981 والثاني رقم 8 لسنة 1997.

وقال إن إجراءات تأسيس الشركات طبقا للقانون رقم 8 لسنة1997  لا تستغرق اكثر من 3 ايام، ولا يضع القانون أي ضوابط علي الادارة، كما ان القانون لم يتطرق للادارات الداخلية بالشركة ولا يضع حداً ادني لرأس المال.

وتتمثل المستندات المطلوبة لتأسيس الشركة في عقد تأسيس الشركة وفقاً للنموذج المعد لذلك، ونوع الشركة الذي تختاره والذي يحددة القانون ب 4 انواع وهي توصية بسيطة - تضامن - مساهمة - مسئولية محدودة وفي حالة المناطق الحرة يراعي تضمين بنود الموافقة بعقد الشركة وشهادة عدم التباس باسم الشركة تستخرج من السجل التجاري بالنسبة للشركات المساهمة فقط، ونموذج استعلام أمني في حال وجود مؤسس أو شريك غير مصري و سند الوكالة في اتخاذ إجراءات التأسيس.

 كما يشترط القانون تقديم شهادة بنكية بسداد %10 من رأس مال الشركة المساهمة أو شهادة بإيداع كامل رأسمال الشركة ذات المسئولية المحدودة.

ويحدد القانون رقم 159 لسنة1981  من يجوز له تأسيس الشركة، وهو كل شخص طبيعي تتوافر فيه الأهلية اللازمة، وكذلك كل شخص معنوي يدخل في أغراضه تأسيس مثل تلك الشركات التي يحددها بـ 4 انواع هي: شركات المساهمة، وشركات التوصية بالاسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة وشركات التضامن.

ويحدد القانون رأس المال بالنسبة لشركات المساهمة التي تطرح أسهمها للاكتتاب العام بألا يقل رأس المال المصدر للشركة التي تطرح أسهمها للاكتتاب العام عن خمسمائة ألف جنيه، وألا يقل ما يكتتب فيه مؤسسو الشركة من رأس المال المصدر عن نصف رأس المال، أو يساوي %10 من رأس المال المرخص به أي المبلغين أكبر.

وبالنسبة لشركات المساهمة التي لا تطرح أسهمها للاكتتاب العام وشركات التوصية بالأسهم يجب ألا يقل رأسمال الشركة المصدر عن مائتي وخمسين ألف جنيه لا يجوز أن يقل المبلغ المدفوع نقداً من رأس المال عند التأسيس عن الربع.

وبالنسبة للشركات ذات المسئولية المحدودة، لا يجوز أن يقل رأسمال الشركة ذات المسئولية المحدودة عن ألف جنيه مصري أو ما يعادلها بالعملات الحرة، ويقسم رأس المال إلي حصص متساوية لا تقل قيمة كل منها عن عشرة جنيهات.

وتتكون شركة التضامن من شريكين أو أكثر مسئولين بالتضامن في جميع أموالهم عن ديون الشركة، فضلاً عن هذه المسئولية التضامنية المطلقة للشركاء عند ديون الشركة وتتميز هذه الشركة بدخول اسم شريك أو أكثر في عنوانها، وبعدم قابلية حصة الشريك للتداول، وباكتساب جميع الشركاء فيها صفة التاجر متي كان موضوع الشركة القيام بأعمال تجارية.

من جانبه قال المهندس شحاتة محمد، رئيس مجلس إدارة شركة المدينة المنورة للاستثمار العقاري ان القطاع يعاني مشكلة الشركات الورقية التي تزايدات بشكل لافت في ظل غياب دور الدولة حيث يستطيع اي شخص تأسيس شركة استثمار عقاري يتاح لها الدخول في المزايدات التي تطرحها الدولة بغض النظر عن حجم الاراضي المطروحة.

وشدد علي ضرورة ان يحدد القانون المصري تعريفا واضحا للمطور العقاري وان تحكم الخبرة عملية التطوير بحيث لا تصبح مهنة من لا مهنة له، وان يضع اشتراطات واضحة  لتنظيم الشركات العاملة من خلال تحديد شكل الشركة وهيكلها المالي.

ودعا إلي ضرورة ان يحدد القانون الاشتراطات الواجب توافرها في مجلس ادارة الشركات العقارية وتحديد عدد سنوات الخبرة لرؤساء ومديري الشركات، اسوة بشركات التمويل العقاري.

ولفت إلي ضرورة أن يصنف القانون شركات التطوير العقاري طبقا لقدرتها علي تنمية المشروعات، علي أن يتم تحديد الادارات الداخلية في الشركات طبقاً لحجمها وهو ما سنطرحه في الحلقة الرابعة من ملف آليات ضبط السوق العقارية وإعادة توزيع الادوار.

من جانبه قال شحاتة محمد شحاتة المحامي ان التيسيرات التي اتاحتها الدولة من خلال قانوني تأسيس الشركات ساهمت في زيادة عدد الشركات العاملة في القطاع العقاري معتبراً ذلك سلاحاً ذا حدين ويتمثل الجانب الايجابي في تيسير عملية الاستثمار بالقضاء علي الروتين والتعطيلات الحكومية في الترخيص للشركات، مما ترك مجريات الأمور علي هوي صاحب الشركة.

ويري أن أبرز السلبيات يتمثل في عدم وجود بنود في القانون لعقوبة الشركات المخالفة فضلا عن عدم تفريقه بين العملية التطويرية والتسويقية حيث ان هناك شركات تمارس الوساطة العقارية وتحصل علي ترخيص شركة استثمار عقاري.

وأضاف ان طبيعة النشاط الاستثماري تستوجب تحديد رؤوس اموال الشركات، علي ان يتم ايداع تلك الاموال بالجهاز المصرفي.

واشار الي أن استخراج تراخيص الشركات مثير للجدل حيث في العادة يسأل الموظف بهيئة الاستثمار من يريد استخراج ترخيص: بأي قانون تريد تأسيس الشركة مع وجود قانونين، مشددا علي ضرورة إلغاء القانونين وسن قانون جديد، واحد يتم التعامل به علي ان يتضمن آليات رقابية ويحدد صلاحيات الشركات مع وضع عقوبات رادعة للمخالفين تتمثل في ايقاف ترخيص الشركة وعدم السماح لصاحبها بتأسيس شركة جديدة قبل فترة زمنية محددة.

وأوضح ان تكلفة تأسيس شركة استثمار عقاري تتراوح بين 6 و7 آلاف جنيه، مستنكراً أن يحدد القانون حداً أدني لرأسمال شركة بمبلغ 1000 جنيه طبقا للقانون رقم 159 لسنة1981  في الوقت الذي لا تشترط فيه الجهات المخول لها التصرف في أراضي الدولة نوع الشركة عند طرح المناقصات.

»العقاري« خارج دائرة الاهتمام التشريعي... وقوانين منظمة للأنشطة الأخري

في الوقت الذي يغيب فيه وجود ضوابط وقوانين منظمة لتأسيس شركات التطوير العقاري بشكل خاص، حيث ان النشاط العقاري يخضع لقوانين لتأسيس الشركات، نجد العديد من القوانين المنظمة لممارسة انشطة اخري منها علي سبيل المثال لا الحصر شركات التمويل العقاري والبنوك وشركات الاستثمار السياحي والصناعي، اضافة الي شركات المقاولات مما يثير تساؤلا مهماً هل الاستثمار العقاري الذي يضم الاف العمالة ويؤثر في نحو 80 صناعة لم يحظ باهتمام المجالس التشريعية علي مدار العقود الماضية لمحاولة سن قوانين تنظم العمل بهذا القطاع الحيوي؟

جدير بالذكر ان تأسيس شركات التمويل العقاري ينظمها القانون رقم 148 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية حيث تحدد المادة 27 من اللائحة التنفيذية القاعدة الرأسمالية لشركة التمويل وتشترط ألا يقل رأسمالها المصدر عن 50 مليون جنيه والا يقل المدفوع منه عن الربع، علي ان يتم استكمال رأس المال خلال مدة لا تزيد علي عام من تاريخ قيد السجل التجاري.

كما تشترط المادة 28 من اللائحة التنفيذية ادراج بيان بمؤهلات وخبرات اعضاء مجلس ادارة الشركة ومديري الفروع واقرار من المؤسسين واعضاء مجلس الادارة ومديري الشركة بعدم الحكم بافلاس اي منهم خلال الـ5 سنوات السابقة او الحكم الجنائي في جريمة ماسة بالشرف، وكذلك بيان نسبة المساهمة لكل من المؤسسين في أي مؤسسات مالية أخري عاملة في مصر.

كما شترط المادة 29 ان يكون رسم الترخيص خمسة آلاف جنيه للشركات التي لا يجاوز رأسمالها المصدر مائة مليون جنيه وعشرة آلاف جنيه للشركات التي يجاوز رأسمالها المصدر هذا الحد وكذلك تشترط المادة 30 من اللائحة التنفيذية للقانون أن تتوافر في المدير التنفيذي للشركة خبرة في أحد مجالات العمل المصرفي لا تقل عن خمسة عشر سنة بعد الحصول علي مؤهل عال في المجال نفسه وان تتوافر في مديري الادارات المالية والقانونية والهندسية ومديري الفروع خبرة لا تقل عن 10 سنوات في مجال العمل المصرفي او القانوني او التمويلي بعد الحصول علي مؤهل عال.

 وفي سياق متصل حددت اللائحة التنفيذية للقانون رقم 8 لسنة1997  الخاص بحوافز وضمانات الاستثمار عدة شروط لممارسة شركات الاستثمار السياحي نشاطها من خلال شركة مساهمة مصرية لا يقل رأسمالها المدفوع عن 50 مليون جنيه مصري وبما يغطي قيمة الأرض المخصصة للشركة، تكاليف إنشاء البنية الأساسية للأراضي وتكلفة المشروع و ألا تقل مساحة الأراضي التي توافق الهيئة العامة للتنمية السياحية مبدئيا علي تخصيصها للشركة بغرض التنمية السياحية المتكاملة عن 500 ألف متر مربع مع اشتراط ألا تقوم الشركة بتقسيم وبيع مساحات الأراضي المخصصة لها أو تقرير حق الانتفاع بها إلا بعد تزويدها بمرافق البنية الأساسية وإقامة المشروع.

 ولكي تستطيع شركات المقاولات الحصول علي اعمال لابد من قيدها بالاتحاد المصري لمقاولي البناء والتشييد والذي يضع ضوابط لقيد الشركات، فضلا عن تصنيف الشركات طبقا لحجم اعمالها.

وفيما يتعلق بالجهاز المصرفي ينظم القانون رقم 88 لسنة 2003 تأسيس البنوك من خلال المادة رقم  32 التي تنص علي انه يتم تسجيل أي منشأة ترغب في مزاولة أعمال البنوك في سجل خاص يعد لهذا الغرض لدي البنك المركزي بعد موافقة مجلس إدارته، وطبقا لعدة شروط منها أن يتخذ البنك أحد الأشكال الآتية شركة مساهمة مصرية، جميع أسهمها اسمية او شخصا اعتباريا عاما يكون من بين أغراضه القيام بأعمال البنوك او فرعا لبنك أجنبي يتمتع مركزه الرئيسي بجنسية محددة ويخضع لرقابة سلطة نقدية في الدولة التي يقع فيها مركزه الرئيسي.

 ويشترط القانون ألا يقل رأس المال المصدر والمدفوع بالكامل عن خمسمائة مليون جنيه مصري، وألا يقل رأس المال المخصص لنشاط فروع البنوك الأجنبية في جمهورية مصر العربية عن خمسين مليون دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملات الحرة.

 وتحدد المادة 33 من القانون نفسه اشتراطات التسجيل التي يتم تقديمها للبنك المركزي طبقا للشروط والأوضاع التي تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون، وذلك بعد أداء رسم مقداره عشرة آلاف جنيه عن المركز الرئيسي وسبعة آلاف جنيه عن كل فرع أو وكالة، وتودع حصيلة هذه الرسوم في الحساب الخاص برسم الرقابة والإشراف بالبنك المركزي، ويصدر بتنظيم هذا الحساب وقواعد الصرف منه قرار من مجلس إدارة البنك المركزي علي ان يخطر الطالب بقرار القبول أو بما يلزم عليه استيفاءه من مستندات أو بيانات بكتاب موصي عليه مصحوبا بعلم الوصول خلال ثلاثين يوما من تقديم الطلب وإذا لم يقم الطالب باستيفاء المطلوب خلال تسعين يوما من تاريخ الإخطار المشار إليه سقط حقه في هذا الطلب.



بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة