أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.95 17.85 بنك الإسكندرية
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
603.00 عيار 21
517.00 عيار 18
689.00 عيار 24
4824.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

القطاع العقارى سيشهد مفاجآت .. و 2013 عام «الفلترة »


حوار - رضوى عبد الرازق:

كشف الدكتور وليد الكفراوى، الرئيس التنفيذى لشركة افق كابيتال للتنمية العقارية، عن تركيز الشركة خلال عام 2013 ، على تسليم المراحل التى تم تسويقها من مشروع «افق جاردنز ريوس » واستكمال الانشاءات المتبقية وعدم البدء فى اي مشروعات جديدة خلال العام، نظرا لاستمرار حالة عدم الاستقرار السياسى، وطول دورة العائد على رأس المال فى الاستثمار العقارى .

 
وليد الكفراوى يتحدث لـ " المال"
وأشار إلى حتمية ارتفاع أسعار الوحدات بما يعادل نسب زيادة فى التضخم، وترقب الشركات حاليا حجم الزيادات والتغيرات فى أسعار الخامات ومدخلات الانتاج لضمان عدم الاضرار بهوامش أرباحها .

واستبعد الكفراوى لجوء الشركة إلى زيادة رأسمالها خلال الفترة الحالية فى ظل حالة عدم الاستقرار والركود التى تشهدها السوق، مشيرًا إلى أنها لا تخطط حاليا لاستغلال مخزون الأراضى المتاح لديها .

فى البداية، اعتبر الدكتور وليد الكفراوى، أن ضعف التدفقات النقدية والتراجع الحاد فى نسب تسويق المشروعات العقارية وتأجيل القرارات الشرائية للعملاء، وعودة الركود مجددا إلى القطاع ،ابرز العقبات التى تواجه الشركات فى الفترة الحالية، خاصة عقب التوقعات المتفاءلة لمستثمرى القطاع منتصف العام الماضى، بانتهاء ازمة إحجام العملاء عن الشراء وتدفق السيولة النقدية إلى الشركات والبدء فى تنفيذ الخطط الاستثمارية والمشروعات المؤجلة مع بداية 2013 ، الا أن عودة الاضطرابات السياسية، واستمرار حالة الضبابية التى يشهدها القطاع، إضافة إلى عدم طرح اى مشروعات ورؤى اقتصادية واضحة لتنشيط السوق واستغلال الطاقات التطويرية المعطلة لقرابة عامين ساهمت فى العودة إلى مربع البداية، واكتفاء الشركات بالتركيز على الانتهاء من مشروعاتها الحالية وتسليم الوحدات للعملاء وفقا للتعاقدات والمدة الزمنية للانتهاء من المشروعات، فضلا عن اللجوء إلى تجميد تسويق اي وحدات من المراحل الجديدة لحين استقرار الاوضاع .

وأشار إلى ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية عقب الانتخابات الرئاسية، ونجاح الشركات فى تسويق جزء من مخزون الوحدات الجاهزة والبدء فى تنفيذ المراحل الجديدة من المشروعات، ووضع خطط للاستثمارات الجديدة الا أن الاضطربات السياسية التى جاءت عقب الاعلان الدستورى، فى ديسمبر الماضى ادت إلى عودة الركود مجددا، محذرا من استمرار هذه الحالة عامًا آخر .

وتوقع الكفراوى أن يتعافى الطلب على المشروعات السكنية سريعًا عقب ظهور بوادر الاستقرار السياسى وعودة الثقة إلى العملاء ومن ثم الاقبال على الوحدات وتفعيل الرغبات الشرائية فى جميع شرائح الطلب عدا الاسكان الفاخر، الذى يشهد ركودا حادا منذ ما قبل الثورة وتحديدا مع تداعيات وتأثيرات الازمة المالية العالمية ومتغيراتها الاقتصادية، والتى ادت بدورها إلى لجوء غالبية الشركات المنتجة لتلك الوحدات لتغيير مخططاتها والتركيز على وحدات الاسكان فوق المتوسط والمتوسط إضافة إلى زيادة معدلات الطلب على وحدات الاسكان الاقتصادى والمشروعات المخصصة لمحدودى الدخل .

ولفت إلى لجوء الشركة لتأجيل البدء فى تنفيذ مشروع مبان ادارية نظرا لحالة عدم الاستقرار إضافة إلى اختفاء الشريحة الموجهة اليها تلك المشروعات من الشركات الاستثمارية ومتعددة الجنسيات ومن ثم ستظهر مشاكل تسويقية للمشروع خلال الفترة الحالية مشيرا إلى تأثر جميع المشروعات العقارية بمختلف أنواعها بالازمة الحالية، الا أن المشروعات السكنية ستكون الاسرع تعافيا لتلبيتها احتياجات حقيقية .

وأشار الكفراوى إلى عدم ظهور اى تغيرات فى حجم الطلب على الوحدات السكينة عقب انخفاض قيمة العملة المحلية امام الدولار وقد تظهر تلك التغيرات على الاجل القصير باعتبار أن العقار المخزن الامن للقيمة مع استمرار عدم استقرار أسعار الصرف وزيادة معدلات التضخم، الا أن زيادة الطلب تأثرا بتلك المتغيرات تشهد تحديا يتمثل فى اختفاء العميل الثانوى، والمقصود به الذى يشترى وحدات بغرض الاستثمار واعادة بيعها مرة اخرى، نظرا إلى ازمة السيولة مما يساهم فى عدم حدوث طفرة كبيرة فى حجم الطلب على المشروعات العقارية تأثرا بأزمة تغيرات أسعار الصرف إضافة إلى ارتباط الطلب من رؤوس الاموال الاجنبية بمدى الاستقرار الامنى والسياسى، ومن ثم زيادة التوقعات بضعف معدلات بيع تلك الاستثمارات رغم انخفاض القيم السوقية للعقارات .

واكد أن الشركات العقارية تراهن على الاحتياجات الحقيقية للعملاء فى انتشال القطاع من ازمة الركود، خاصة مع ارتفاع الكثافة السكانية، وزيادة معدلات الزيجات السنوية رغم طول دورة العائد على رأس المال نظرا لاقتصار عمليات البيع والسداد على التقسيط مع زيادة التسهيلات الممنوحة من الشركات العقارية ورفع اجل السداد لاستقطاب العملاء إضافة إلى اختفاء العميل الثانوى، فضلاً عن ازمات نقص السيولة وتراجع معدلات السداد النقدى .

واعتبر الكفراوى أن القوانين المنظمة للتأجير وتباطؤ عمليات التقاضى ابرز العقبات التى تحد من انتشار آلية التأجير فى السوق ما يكبد الشركات بدورها خسائر مالية ضخمة، ومن ثم فهناك ضرورة لإعادة النظر فى تلك القوانين واجبار العميل على اخلاء الوحدة فى حال عدم الالتزام بالدفع، مستبعدًا فى هذا الإطار لجوء شركته إلى تأجير جزء من وحداتها السكنية .

وأشار الرئيس التنفيذى لشركة أفق للتنمية العقارية، إلى ترقب الشركات نسب التغير فى أسعار الوحدات السكنية وفقا لارتفاع أسعار الخامات ومدخلات الانتاج والعملية الانشائية والتى قد تؤدى إلى ارتفاع أسعار الوحدات، فضلا عن تركيز الشركات على عدم الاخلال بهامش الربح المحدد سلفا قبل البدء فى المشروع، والذى يعد اهم اولويات الشركات، فى تلك الفترة ومحاولة تسريع دورة رأس المال .

ولفت الكفراوى إلى مساهمة الأزمة الحالية، فى لجوء عدد من الشركات إلى اعادة النظر فى هامش الربح المحدد مع استمرار ازمة الركود وعدم وضوح الرؤى، ومحاولة عدم تكبد اى خسائر وزيادة معدلات التضخم، مقارنة بهامش الربح، مشيرا إلى وضع الشركة هامش ربح 20 % فقط تحاول الحفاظ عليه فى المرحلة الحالية .

وتوقع ارتفاع أسعار الوحدات السكنية خلال العام الحالى بما يعادل الزيادة فى معدلات التضخم والتى قد تصل إلى 15 %.

وأشار الكفراوى إلى ضرورة ثبات القوانين المنظمة لعملية التصرف فى الأراضى الحكومية، واحترام الدولة لتعاقداتها المبرمة مع المستثمرين، خاصة مع تأثير حالة البلبلة المثارة حول ملكيات وعقود الشركات، فى تراجع حجم الاستثمارات، وارتفاع درجات المخاطرة بالسوق واحجام العملاء عن الشراء وطول فترة اتخاذ القرار، فضلا عن امكانية احجام العديد من المستثمرين عن الاقبال على الأراضى المطروحة من الاسكان ومن ثم التأثير على ارباح الجهات الاقتصادية، والتى قد تؤثر بدورها على المعدلات التنموية وتوصيل المرافق إلى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة، مشيرا إلى ضرورة سرعة البت فى القضايا والنزاعات المتعلقة بعقود ملكيات الأراضى والتاكيد على احترام الدولة لجميع تعاقداتها مع المستثمرين، لاعادة الاستقرار والحد من انكماش رؤوس الاموال .

ولفت إلى عدم حصول شركات «افق » على اى أراضٍ من الجهات الحكومية وامتلاك الشركة محفظة أراض ضخمة تترقب استقرار الاوضاع، للبدء فى استغلالها .

وشدد الكفراوى على حاجة السوق لاعادة نظام «المطور العقارى » من جديد، وان تقوم الدولة بمنح أراض للشركات مقابل أسعار محددة على أن تقوم الشركات باقامة مشروعات عقارية ويتم تحديد هامش ربح للمستثمر والدولة عقب خصم سعر الارض وتكلفة انشاء الوحدة ومن ثم حل مشكلات الارتفاع المطرد فى أسعار الأراضى وتاثيرها على أسعار الوحدات السكنية وتفعيل الجانب التمنوى للجهات الحكومية والحد من المتاجرة بالأراضى، واقامة مجتمعات عمرانية شاملة تساهم فى استيعاب الزيادة السكانية، وضبط أسعار الوحدات السكنية على الاجل الطويل، إضافة إلى حل مشكلة عجز التمويل، وعدم قدرة الجهات الحكومية على طرح أراض بكثرة، نتيجة ارتفاع تكاليف توصيل المرافق، مما ساهم فى تعطيش السوق، وندرة الأراضى المرفقة، والتى اضرت ايضا بالمشروعات السكنية فى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة .

واكد الكفراوى عدم جدوى بيع الأراضى بنظام حق الانتفاع، الذى اعلنت الحكومة عن نيتها تطبيقه فى كل من مدن برج العرب، والسادات، والعاشر من رمضان، وبدر، وصعوبة اقبال المستثمرين على تلك الالية نظرا لانخفاض العائد على راس المال والاضرار بهامش الربح المحدد من قبل الشركات .

وشدد على ضرورة طرح رؤى اقتصادية، وتبنى مشروعات قومية تساهم فى تحديد شكل السوق وهيكل الاستثمارات وانهاء حالة الغموض الضبابية التى تخيم على القطاع إضافة إلى ابتكار فرص استثمارية جديدة للشركات وخلق أسواق ومجتمعات عمرانية متكاملة سكنية وخدمية وترفيهية إضافة إلى استغلال الطاقات التطويرية المملوكة للشركات، وطرح المزيد من المدن الجاذبة والقادرة على استقطاب الكثافات السكانية الحالية والمرتقبة، والتى تساهم فى تنوع الاستثمارات وزيادة حجم المشروعات، لافتا إلى تقلص الرقعة العمرانية وندرة الأراضى والفرص الاستثمارية فى الاونة الاخيرة، وزيادة فرص تفاقم ازمة السكن، مع عدم قدرة المشروعات العقارية وحجم المعروض على تلبية الطلب الحقيقى والفعال .

وأشار الكفراوى إلى ضرورة قيام الدولة بوضع خطة اقتصادية للتنمية الشاملة، ووضع دراسة جدوى وآليات تسويقية على أن يقوم المطور بتنفيذ المشروعات العقارية لضمان رفع معدلات التنمية .

واكد الكفراوى مواجهة جميع الشركات العقارية أزمة سيولة نقدية نتيجة تغير تكاليف انتاج الوحدة السكنية، وارتفاع أسعار الحديد والخامات، إضافة إلى تاخر عدد من العملاء فى سداد الاقساط المستحقة للشركات نتيجة حالة عدم الاستقرار الاقتصادى، ومن ثم التاثير على معدلات انجاز المراحل المتبقية من المشروعات، لافتا إلى لجوء الشركة إلى جدولة مستحقاتها لدى العملاء الجادين فقط، وعدم الغاء وفسخ اى تعاقدات أو توقيع غرامات تاخير على العملاء، حيث لم تفسخ الشركة طوال فترة عملها بالسوق إلا 4 عقود كانت مع عملاء غير جادين .

واستبعد الرئيس التنفيذى لشركة افق، اي زيادات على راس المال خلال الفترة الحالية والتركيز فقط على انجاز واستكمال اعمال التشطيبات الاخيرة للوحدات المقرر تسليمها للعملاء اواخر العام الحالى .

وأشار إلى لجوء الشركة لضبط حجم نفقاتها مع المتاح لديها من سيولة، لضمان عدم الاخلال بالجدول الزمنى لتنفيذ المشروعات والتعامل مع ازمة عدم استقرار السوق، وضعف التدفقات النقدية لافتا إلى اتسام الشركة بميزة نسبية وهى عدم وجود اى مستحقات على الأراضى المملوكة لديها باستثناء الغرامة المحددة على نسب البناء بارض «الصحراوى ».

وأشار الكفراوى إلى التزام الشركة بدفع الغرامة المحددة على الأراض المملوكة بطريق مصر الإسكندرية الصحراوى المقدرة مساحتها ب 100 فدان والذى تجاوزت فيه الشركة نسبة الـ %2 المقررة كنسبة بنائية وتم فرض 100 ألف جنيه على الفدان من قبل حكومة الجنزورى، وفى العام الماضى قامت الشركة بدفع ربع المبلغ والقسط الاول لافتا إلى امتلاك الشركة مخزون أراض بالطريق الصحراوى لم تقرر الشركة استغلالها بنائيا حتى الان فى ظل حالة الضبابية التى تخيم على اشتراطات البناء بالطريق الصحراوى وعدم الوصول إلى صيغة محددة للنسب البنائية مما ساهم فى زيادة الركود وتباطؤ ضخ استثمارات بالقطاع العقارى، وتترقب الشركة وضوح الرؤى بشأن تلك الأراضى لاقامة مشروع سكنى زراعى أو الاستمرار بالنشاط الزراعى .

وأشار إلى تاجيل تدشين جمعية مستثمرى الطريق الصحراوى، نظرا لحالة عدم الاستقرار الامنى والسياسى، والتى كان من المقرر انشاؤها بغرض وجود كيان رسمى لمستثمرى تلك المنطقة من الكيلو 42 إلى 82 على طريق مصر الإسكندرية الصحراوى، بغرض التفاوض مع الحكومة لحل تلك المشكلة .

واكد الكفراوى تركيز الشركة حاليا على السوق المحلية فقط وارجاء اى توسعات أو استثمارات خارجية رغم دراسة الشركة قبل الثورة اقامة مشروع سكنى سياحى باليمن، لكن الاضطرابات السياسية وثورات الربيع العربى، ساهمت فى اعادة النظر فى التوسعات الخارجية فضلا عن ضعف الفرص الاستثمارية فى المرحلة الحالية .

وشدد الكفراوى على حاجة المناخ السياسى حاليا إلى تفعيل الحوار الوطنى بين جميع الاطراف المتنازعة والوصول إلى صيغ توافقية لانهاء حالة التخبط السياسى، ودعم الاستقرار وانهاء حالة الفوضى التى تسببت بدورها فى خسائر اقتصادية واجتماعية فادحة، قد تؤدى إلى تبعيات اشد خطورة فى حال عدم الوصول إلى حلول فورية سريعة .

واكد اهمية وضع حد لسياسة الأيدى المرتعشة التى تؤثر على جاذبية المناخ الاقتصادى وتساهم فى طول فترة اتخاذ القرار .

وقارن الرئيس التنفيذى لشركة أفق، بين تاثيرات الازمة المالية العالمية عام 2008 والازمة الحالية على السوق والشركات بالنظر إلى وضوح الرؤى لدى الشركات إبان االازمة العالمية وتوقعاتها بتعافى القطاع خلال عامين بدات خلالهما بالتركيز على مراقبة السوق وإجراء دراسات فورية عن احتياجاتها والقيام بتنفيذ مشروعات لتجهيز السوق حين الاستقرار وعودة الطلب على المشروعات من جديد الا أن الازمة الحالية، تتسم بعدم وضوح الرؤى والضبابية وعدم معرفة الشركات بتوقيت تعافى أو شكل السوق، ومن ثم عدم وضع اي مخططات استثمارية، واصابة القطاع بالشلل التام خلال تلك الفترة وتركيز الشركات فقط على استكمال المراحل الانشائية والحفاظ على حجم عمالتها ومشروعاتها .

وأشار الكفراوى إلى ضعف العائد المادى المتوقع من المعارض الخارجية، وفشل الشركات فى تحقيق نسب تسويقية للمشروعات، الا أن الشركات ما زالت توجد بها لاثبات جديتها فقط .

وتوقع أن يشهد العام الحالى استمرارًا لفلترة الشركات العقارية العاملة بالسوق وانكماش قاعدتها وخروج الشركات التى لا تمتلك اى كفاءات تطويرية وغير المتخصصة بمجال العقارات والمبانى والتى استغلت الطفرة التى حققها القطاع أواخر عام 2010 ودخلت إلى السوق بغرض زيادة ارباحها فقد تؤدى حالة عدم الاستقرار السياسى وموجة الركود والتخبط التى امتدت إلى 3 اعوام إلى تخارجها من القطاع رغم طاقتها المالية الضخمة، ومن ثم امكانية نقص الشركات خلال العام الحالى وبقاء الشركات صاحبة الكفاءات التطويرية والمؤهلة فنيا فقط .

وأشار الكفراوى إلى ضرورة تصنيف الشركات العقارية وفقًا لجديتها والتزامها مع العملاء وحجم مشروعاتها وطاقتها التطويرية وسابقة اعمالها والتزامها مع الجهات الحكومية إضافة إلى الأخذ بالمعايير الدولية المنظمة لعملية تصنيف وترتيب الشركات، وأهمية الانتهاء من رابطة واتحاد مطورى القطاع العقارى وإيجاد كيان رسمى يساهم فى التغلب على جميع المشكلات التى تواجه الشركات والتفاوض مع الجهات الحكومية بشأنها .
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة