أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.87 17.97 البنك المركزى المصرى
17.86 17.96 بنك الإسكندرية
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
600.00 عيار 21
514.00 عيار 18
686.00 عيار 24
4800.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

هشام شكري‮: ‬حزين لملاحقة المطورين الجادين وتجاهل قائمة تجار الأراضي


حوار - أيمن عبد الحفيظ

ثمن هشام شكري، العضو المنتدب لشركة رؤية للاستثمار العقاري مراعاة وزارة الاسكان لظروف السوق واحساسها بنبض القطاع العقاري، والذي ظهر في التيسيرات التي منحتها للشركات المدينة لها بقيمة الأراضي، بتأجيل الأقساط المستحقة عليها للعام الثاني علي التوالي والزام الشركات بسداد الفوائد فقط، إلا انه دعا الوزارة وهيئة المجتمعات العمرانية لاتباع نظام جديد في سداد قيمة الأراضي التي يحصل عليها المستثمرون لتبدأ الأقساط بعد ثلاث سنوات سماح، أو أن يتم في السنوت الثلاث الاولي دفع قيمة الفوائد فقط.


 
هشام شكرى
ودعا شكري الوزارة لمشاركة المستثمرين في المشروعات التي يتم تنفيذها علي أراضيها، كما هو الحال بالنسبة لعقد تخصيص أرض مدينتي لمجموعة طلعت مصطفي، علي أن يتم ذلك عبر مزايدة تحقق العدالة بين المستثمرين، كما طالب باتباع نظام الشباك الواحد في الحصول علي موافقات جميع الجهات المختصة، لإقامة المشروعات قبل تسليم الأراضي للمستثمرين، حتي لا تفاجأ الشركات باشتراطات جديدة من أي من هذه الجهات، وحتي يكون تسعير الأرض من جانب الشركات متسقا مع النسب البنائية والارتفاعات الممنوحة وغيرها من الاشتراطات.

وأعرب شكري عن حزنه لملاحقة عدد من المطورين الجادين قضائيا لظروف وملابسات حصولهم علي الأراضي في القاهرة الجديدة في نهاية التسعينيات من القرن الماضي ومطلع الالفية الجديدة، عندما كانت عبارة عن صحراء جرداء، خاصة أن هؤلاء المطورين قاموا بتنمية هذه الأراضي، بينما علي الجانب الآخر يتمتع العديد من الأشخاص بالأرباح التي جنوها من تسقيع الأراضي التي حصلوا عليها وبيعها بأضعاف مضاعفة دون أن يضعوا أي قيمة مضافة مقابل المشروعات الكبري التي اقامها المطورون الحقيقيون.

وعبر رئيس شركة رؤية عن ارتياحه لابتعاد المضاربين عن السوق، ما يجعل عودتها لاستعادة القوة السابقة تدريجية بما يحقق للقطاع الاستدامة المأمولة، ورأي أن الشركات التي عانت من الأزمة كان بسبب استغلالها الصعود الجنوني للسوق في تسعير الوحدات بأسعار مغالي فيها لم تتمكن من خفضها بعد الركود، بينما لم يكن لأسعار الأراضي دور فيها، مشيراً إلي أنه غير نادم علي السعر الذي اشتري به أرض مشروع »ستون بارك« من وزارة الاسكان خلال مزايدة عام 2007، وقال إنه لو تكرر المزاد مرة اخري لقدم نفس السعر، 1288 جنيهاً لشراء 1.932 مليون متر بإجمالي 2.5 مليار جنيه.

ورفض شكري تصنيف منتجات شركته بالفاخرة، قائلا: لا تزيد قيمة أغلي فيلا في مشروعات رؤية علي3  ملايين جنيه، كما أن لديها وحدات لا تخضع للضريبة العقارية. في البداية، أكد العضو المنتدب لشركة رؤية للاستثمار العقاري، عودة مؤشرات السوق للتحسن منذ النصف الثاني من العام الماضي قبل أن تزيد قوة في الفترة التي مرت حتي الآن من عام 2010، ورأي أن السوق ينبغي ألا تعود لنفس معدلاتها قبيل الأزمة، لأن وضعها كان غير طبيعي في هذا التوقيت، بفعل المبالغة في ارتفاع الأسعار خلال فترة وجيزة، خاصة بعد تراجع سطوة المضاربين، الذين ابتعدوا في الفترة الحالية لتبدأ السوق في الصعود بعقلانية وبمعدلات منطقية حتي تتمكن من تحقيق الاستدامة ولا تتعرض للهبوط مرة أخري بعد فترة قصيرة من الصعود.

 واضاف أن أسعار الأراضي لم تكن سببا لما تعرضت له بعض الشركات من صعوبات عقب الأزمة المالية، ورأي أن المغالاة في تسعير الوحدات وتحديد هوامش ربح عالية وسط الانتعاش القوي للسوق وتواصل ارتفاعات الأسعار أدي إلي عدم قدرة العملاء علي السداد عند اندلاع الأزمة والخسائر التي مني بها قطاع عريض من العملاء في البورصة، فزادت الوحدات المرتدة والحجوزات الملغاة.

وأشار إلي ان التسعير المعتدل الذي انتهجته شركته في مشروعاتها، خاصة في العين السخنة والساحل الشمالي أدي لإنتهاء الوحدات المطروحة في غضون أيام قليلة من فتح باب الحجز بها قبل الأزمة، ودفع العملاء للاحتفاظ بها في عز الأزمة نظرا لثقتهم من مناسبة أسعارها وانطوائها علي فرص صعود قوية في الأسعار، بينما كانت الاتهامات التي تطول الشركة تتمثل في أنها تحرق الأسعار في السوق.

وتابع قائلا: لم نكن نحرق الأسعار ولكننا كنا علي يقين من عدم إمكانية أن تواصل السوق الصعود بهذه المعدلات الخطيرة والأسعار المبالغ فيها، لذلك كانت مستويات أسعارنا تقترب من %50 من المشروعات المجاورة لنا، رغم تضمينها بالطبع هوامش ربح مرضية.

وبالنسبة للأرض التي فازت بها الشركة في مزايدة الأراضي الكبري عام 2007، قال هشام شكري إنه غير نادم علي الإطلاق علي شرائها، مؤكدا أنه لو أعيد المزاد مرة أخري في الوقت الحالي فسوف يكرر التقدم بنفس السعر للفوز بها، فلكل قطعة أرض ظروفها المختلفة التي تفرض تسعيرا معينا لها، فالأرض التي فازت بها شركته وسيشغلها مشروعي ستون بارك وستون تاورز، تتمتع بموقع فريد لقربها من الطريق الدائري في جنوب القاهرة الجديدة، وكذلك قربها من منطقة وسط القاهرة والجيزة ومطار القاهرة أيضا، ومجاورتها لمشروع »القاهرة هايتس« ومواجهتها لفيلات غرب الجولف.

إلا أنه في الوقت ذاته، طالب هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بأن يتم تغيير أسلوب طرح الأراضي في الفترة المقبلة، بحيث يتم الانتهاء من جميع الموافقات من الجهات ذات العلاقة، »البيئة والآثار والأوقاف وغيرها«، قبل طرح الأرض، حتي يتمكن المستثمر من تسعير الأرض بدقة وبناء علي دراية بجميع الاشتراطات والنسب البنائية والارتفاعات وغيرها، حتي لا يتعرض لمفاجآت كما حدث بالنسبة لأرض شركة رؤية في القطامية، حيث فوجئت الشركة بتحديد أقصي ارتفاع في المساحة المسموح فيها داخل الأرض بـ50 متراً بدلا من 70 متراً كما جاء في كراسة الشروط، مما دفع الشركة لإعادة تخطيط المشروع بعد حذف 5 أدوار من الأبراج الموجودة به.

وقال شكري إنه لا يعترض علي جميع اشتراطات الجهات ذات العلاقة، ولكن من حق المستثمرين أن يكونوا علي دراية بها قبل الشراء حتي لا يقوموا بتسعير الأرض بناء علي اشتراطات غير قابلة للتحقيق، كما ان الحصول علي هذه الموافقات منذ البداية يؤدي لتوفير الوقت والمجهود، حيث يصل متوسط المدة التي يستغرقها الحصول علي جميع الموافقات إلي عام حتي يتسني للشركة نزول موقع العمل.

من جهة أخري، أشاد العضو المنتدب لشركة رؤية للاستثمار العقاري، بما أقدمت عليه هيئة المجتمعات العمرانية من حيث تأجيل %75 من أقساط الأراضي عن عامي 2009 و2010 والاكتفاء بتحصيل %25 منها والفوائد المستحقة عليها فقط، لأنها بذلك تراعي مصلحة السوق وتساعد علي استمرار العمل بالمواقع وكثافة التشغيل، سواء بالنسبة للعمالة المباشرة أو الشركات والمصانع الخاصة بمواد البناء.

إلا أنه دعا الهيئة لتقديم هذه التيسيرات في أوقات الانتعاش قبل زمن الركود، حتي يتمكن المطورون من ضخ السيولة التي في حوزتهم في البناء، وذلك بأن يبدأ سداد اقساط الأرض بعد 3 سنوات سماح من تاريخ تسلم الأرض، أو الاكتفاء بتحصيل الفوائد المحملة علي الأقساط في هذه المدة فقط، خاصة أن أي مطور يتمني تأجيل الأعباء المادية الخاصة بالأرض حتي يبدأ المشروع في الظهور إلي النور وبدء تحصيل الأقساط من العملاء، بما يمكنه في الفترة الأولي من ضخ السيولة التي لديه في البنية الأساسية من بدء سداد قيمة الأرض بعد تحقيق تراكم في المبيعات، علي أن يشترط للتمتع بهذه التيسيرات جدية المطور في العمل في موقع المشروع.

ورداً علي سؤال لـ»المال« عما أثير حول عقد تخصيص أرض مشروع مدينتي لمجموعة طلعت مصطفي، دعا هشام شكري وزارة الاسكان لتعميم نظام مشاركة الدولة للمستثمر في المشروع العقاري مقابل الحصول علي نسبة من المسطحات المبنية، وإن أقر في الوقت نفسه بعدم قدرة أي من الشركات العاملة في مصر علي التصدي لتطوير هذه المساحة الضخمة ــ 32 مليون متر ــ سوي مجموعة طلعت مصطفي.

وبالنسبة لتعارض هذا النظام مع أسلوب المزايدة الذي تتبعه الوزارة في طرح الأراضي، قال شكري إن نظام المزايدة حقق العدالة بين المستثمرين في الحصول علي الأراضي، ولكن يمكن أن يتم مزجه بنظام مشاركة الدولة في المشروع العقاري، وذلك بأن يكون التزايد بين المستثمرين حول المسطحات التي سيقدمونها للوزارة لقاء الأرض وفي حال التساوي يتم اللجوء لمستويات التشطيب علي سبيل المثال.

وأعرب شكري عن حزنه لملاحقة مطورين حقيقيين وجادين قضائيا في الفترة الحالية في قضايا تخصيص أراض لهم في مدينة القاهرة الجديدة في عهد الوزير السابق ابراهيم سليمان، قائلا: كيف تتم محاسبة مطورين حقيقيين أقاموا مشروعات علي الأراضي التي تم تخصيصها لهم في وقت كانت هذه المنطقة عبارة عن صحراء وأدت مشاريعهم لتشغيل أعداد كبيرة من العمالة وتعمير هذه المنطقة، مما مكن الوزارة من بيع الأراضي فيها فيما بعد بأسعار ضخمة.

وطالب بأن تتم ملاحقة تجار الأراضي الذين حصلوا عليها ولم يستغلوها في أي مشروع وقاموا بتسقيعها وإعادة بيعها في فترة لاحقة بأسعار مضاعفة، قائلا: أنا حزين لأني تعبت وشقيت في كل مشروع أقمته لمدة تتراوح بين 3 و4 سنوات، بينما عدد من جيراني الذين حصلوا علي الأراضي مثلي باعوها بأسعار مضاعفة، وبينما أحاسب أنا ضريبيا علي أرباحي لم يتم رصد أرباحهم عن مبيعات الأراضي المخصصة لهم.

وتابع: كيف يتم مهاجمة ثلاثة من أهم المطورين في مصر، يقصد حسن درة ووجدي كرارة والحازق، بينما لم يتم التطرق لقائمة تجار الأراضي.

وأوضح العضو المنتدب لشركة رؤية أن اعتماد مثل هذا النظام سيحقق عددا من المميزات للوزارة، علي رأسها تحقيق أكبر عائد ممكن من الأصول والثاني تمكين المطورين من استغلال السيولة التي في حوزتهم في بداية المشروع في مد البنية الأساسية وإخراج المشروع إلي النور، وفي نفس الوقت قطع الطريق علي المضاربين في المشاركة في مزادات الأراضي واشعال الأسعار واللجوء عقب انتهاء المزاد لإعادة بيع الأراضي مرة أخري بعد تسقيعها، لأنهم في هذه الحالة سيلتزمون بالبناء وإلا سيتم سحب الأراضي منهم. وفيما يتعلق بمشروعات وأسعار الوحدات التابعة لشركة رؤية، أوضح العضو المنتدب للشركة أن سياسة الشركة تتمثل في طرح منتجات للطبقة فوق المتوسطة وليست الفاخرة، مشيرا إلي أن »رؤية« لم تضطر مثل كثير من الشركات لتعديل مخططاتها وتقليل المساحات نظرا لأن مساحات الوحدات التي لديها متوسطة، ففي الساحل الشمالي والعين السخنة هناك شاليهات بمساحة 100 متر للوحدة، ولا توجد فيلات في أي من المشروعات تصل مساحتها إلي 500 متر علي سبيل المثال، كما ان التسعير كان مناسبا وليس مغالي فيه، مما منح منتجات الشركة الفرصة للارتفاع في الأسعار حتي في ظل الأزمة، حيث صعدت الأسعار بنسبة تقترب من %80 سواء في سوق إعادة البيع »Re sale « أو في المراحل الجديدة منها لدي الشركة. وأدت هذه الوضعية إلي تدني نسبة الوحدات المستردة، واضطرت الشركة لالغاء رسوم التنازل البالغة %10 لتشجيع من يريد اعادة وحدته بعد الازمة، خاصة أن الشركة كانت علي ثقة من أن أسعار وحداتها ستعاود الصعود وتحقق لها مكاسب علي المدي البعيد.

وبالنسبة لنسب التنفيذ في المشروعات التي تحت الإنشاء، أوضح هشام شكري أن شركته انتهت من %60 من الأعمال الخرسانية في مشروعي العين السخنة والساحل الشمالي، و%30 في مشروعها بالقطامية »ستون بارك« نظرا لأن تسليم المرحلة الاولي منها سيتم في نهاية العام المقبل، بينما سيتم تسليم المرحلة الأولي من مشروع العين السخنة نهاية العام 2011 ومشروع الساحل الشمالي بالكامل خلال 2010.

وتتكون المرحلة الاولي من مشروع العين السخنة من 800 وحدة، ويشغل المشروع بالكامل 2.5 مليون متر، بينما يتكون مشروع الشركة بالساحل الشمالي من 950 وحدة، ويمتد علي مساحة مليون متر.

وإنتهت الشركة من تسويق مشروع الساحل الشمالي بالكامل، والمرحلة الأولي من العين السخنة و%95 من المرحلة الثانية التي تضم 400 وحدة وبدأ العمل فيها، بينما ينتظر فتح باب البيع في المرحلة الثالثة قريبا.

أما مشروع الشركة بالقطامية »ستون بارك« فقد تم فتح باب البيع في المرحلة الأولي منه منذ فترة، ويضم 1400 وحدة. وكشف شكري عن سعي الشركة لدخول قطاع الاسكان المتوسط في الفترة المقبلة، مشيرا إلي أن رؤية تتوجه بمشروعاتها للشريحة فوق المتوسطة، حيث تبدأ الأسعار لديها بـ500 ألف جنيه، بما يعني الحد الأدني للضريبة العقارية، ويتراوح سعر الفيلات لديها بين مليونين وثلاثة ملايين جنيه علي أقصي تقدير، فيما تفكر الشركة في تقديم منتجات بأسعار أقل لمخاطبة الشريحة المتوسطة مستقبلاً. إلا أنه أكد أن شركته ليست لديها القدرة علي الدخول في مشروعات جديدة في الفترة الحالية وحتي نهاية 2011، لأنها في ذلك التاريخ ستكون قد تخلصت من أعباء مشروع الساحل الشمالي بالكامل والمرحلة الأولي من مشروعها بالعين السخنة، مما سيزيد قدرتها علي تطوير مشروعات جديدة.


بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة