أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.95 17.85 بنك الإسكندرية
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
603.00 عيار 21
517.00 عيار 18
689.00 عيار 24
4824.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

التكلفة وهامش الربح‮ ‬يحددان تسعير الوحدات بدلاً‮ ‬من العرض والطلب


رضوي عبدالرازق
 
بعد حالة الركود النسبي التي شهدها الربع الأول من العام الحالي، في سوق العقارات وانخفاض الطلب علي الوحدات السكنية، لارتفاع أسعارها علي الرغم من زيادة المعروض وحالة الركود النسبي، فإن أسعار العقارات لم تنخفض، مما استوجب ضرورة إعادة النظر لبعض الشركات التي تستخدم معيار العرض والطلب كمؤشر لتحديد أسعار الوحدات السكنية.

 
يري البعض انخفاض الطلب علي الوحدات السكنية في الفترة الأخيرة، بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء مثل الحديد والأسمنت وارتفاع أجور العمالة، خصوصاً بعد صدور قانون البناء الموحد، والذي رفع اشتراطات أن تكون المساحة المبني عليها من إجمالي الأرض لا تزيد علي %60 من إجمالي المساحة، وتحديد ارتفاع المبني وعرض الشارع.
 
ولفتوا إلي أن سوق العقارات بدأت في التعافي قبل البدء في تطبيق الضريبة الجديدة المفروضة علي مواء البناء من الحديد والأسمنت والمقدرة من 5 إلي %10، والذي سيزيد من أسعار الوحدات السكنية.
 
فهل معيار العرض والطلب هو المعيار الذي تعتمد عليه الشركات والمطورون العقاريون، لتحديد سعر الوحدة السكنية؟ أم هو معيار ضعيف بحكم ما ثبت في الآونة الأخيرة؟
 
يقول يحيي ماضي إمام، مدير عام الشئون الهندسية بشركة الإسكان والتعمير، إن أهم المحددات التي يتم علي أساسها تسعير الوحدات السكنية هو سعر السوق فيقوم المنتج أولاً بدراسة السوق جيداً، بناءً علي توقعات بأسعار السوق في الفترة المقبلة ثم يقوم بحساب التكلفة للوحدة ويضع عليها المصاريف المباشرة، بحيث لا يقل سعر البيع في المستقبل عن سعر التكلفة، وبالتالي فإن أهم المحددات، لتسعير الوحدات هو سعر السوق أولاً، ثم التكلفة، وأضاف أن معيار العرض والطلب ضروري ولكنه غير كاف فالأهم هو التكلفة وسعر السوق، كما أن التصميمات والتشطيبات تدخل في جانب التكلفة وتحدد حسب المنطقة المقام فيها العقار، ما إذا كان العقار مقام بمنطقة راقية، فإن تكاليفه تختلف عما لو كان في منطقة شعبية.
 
وأضاف »إمام« أن التصميمات والتشطيبات تدخل في جانب التكلفة، ولكنها لا تؤثر بصورة كبيرة علي السعر النهائي للوحدة.
 
أما عن تأثير الضريبة الجديدة المتوقع فرضها علي الحديد والأسمنت، فتوقع »إمام« أنها سترفع من سعر الوحدة السكنية، ولكن بمقدار بسيط لن يؤدي إلي ركود في سوق العقارات.
 
فيما يري طه عبداللطيف، رئيس مجلس إدارة شركة قرطبة للتعمير والإسكان، أن تسعير الوحدة السكنية يتوقف علي عاملين أولهما التكلفة والتي تشمل مكونات المنتج من مواد بناء وإيد عاملة ومواصفات وتشطيبات نهائية وتنقسم التكلفة إلي تكلفة مباشرة والتي تشمل الأرض والبناء والأيدي العاملة.
 
والتكلفة غير المباشرة وهي مصروفات تمويل المشروع، أما العامل الثاني، والذي يحدد مع التكلفة سعر الوحدة السكنية، هو هامش الربح المتوقع للمنتج تحقيقه، حيث إن المنتج يتحرك في إطار هامش الربح فلو انخفضت أسعار السوق عن سعر تكلفة المنتج لن تباع الوحدة السكنية.
 
أما عن عاملي العرض والطلب، أشار عبداللطيف، إلي أن العرض والطلب له تأثير ولكنه ليس التأثير المباشر علي سعر الوحدة السكنية وأن الشركات المستخدمة للعرض والطلب كمحدد لتسعير الوحدة السكنية فهي تتبع أسلوب تسعير عشوائي يسيئ إلي مهنة الاستثمار العقاري فشهدت الفترة الماضية زيادة في المعروض ومع ذلك لم ينخفض السعر.
 
وتوقع »عبداللطيف« أن الفترة المقبلة، ستزيد من الطلب علي العقارات علي الرغم من فرض الضريبة الجديدة %5 علي الحديد والأسمنت، إلا أن تأثير هذه الضريبة سيكون طفيفاً ولن يؤثر علي السعر النهائي بصورة كبيرة وأن حالة الركود في أسواق العقارات بدأت في التعافي تدريجياً وستخفض تماماً في الفترة المقبلة.
 
اتفق معه في الرأي، فتح الله فوزي، رئيس مجلس إدارة شركة مينا للاستثمار العقاري، في أن التكلفة وهامش الربح هما أهم العوامل لتحديد أسعار الوحدات السكنية وتشمل التكلفة تكلفة أرض ومبان وتراخيص ومرافق مع ضرورة الاحتفاظ بهامش الربح المناسب.
 
فالمطور العقاري يسعر وفقاً لتكلفة وهامش ربح وليس للعرض والطلب، كما يشيع البعض، وإن السوق العقارية بدأت في التعافي من حالة الركود.
 
وأشار »فتح الله« إلي أن هناك عوامل مؤثرة علي قيمة العقارات تتمثل في العوامل الطبيعية مثل المناخ ومكان العقار، من حيث تواجد أخطار طبيعية وعوامل اقتصادية، منها، أسعار العقارات، بدورة الاقتصاد الرأسمالي، فضلاً عن القوانين الحكومية مثل القوانين المتعلقة بالبناء والهدم والإيجارات والظروف الاجتماعية مثل متوسط الدخل.
 
ويري »فتح الله« أن الضريبة الجديدة سترفع أسعار الوحدات السكنية، ولكن بصورة طفيفة لن يشعر بها المستهلك ويحقق للبيع هامش ربح مناسب أيضاً.
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة