أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.85 17.97 البنك المركزى المصرى
17.86 17.96 بنك الإسكندرية
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
600.00 عيار 21
514.00 عيار 18
686.00 عيار 24
4800.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

صناديق الاستثمار‮.. ‬نقلة نوعية في تنويع التمويل العقاري


إسلام سمير
 
تواجه عملية إنشاء الصناديق الاستثمارية سواء العامة أو المتخصصة في مصر مشكلات عديدة خاصة فيما يتعلق بضرورة وجود شركات لإدارة الصناديق، فضلاً عن مشكلة الذمة المالية، وهل تكون للشركة التي تدير الصناديق الشخصية المعنوية حسبما ينص القانون أم ستكون للمساهمين في رأسمال الصندوق؟

 
l
أكد المتعاملون بالسوق العقارية خلال مؤتمر الأهرام الدولي للاستثمار والتمويل العقاري، أن الصناديق الاستثمارية من أبرز وسائل التمويل للمشروعات المختلفة، خاصة مع زيادة دورها مؤخراً والحاجة إلي تنويع مصادر التمويل في ظل الآليات والتحولات في أسواق المال العالمية، التي أسهمت في إنشاء صناديق استثمار متخصصة في مختلف المجالات ولعل أبرزها المجال العقاري، نظراً لقدرته علي جذب المساهمين لارتفاع معدلات الربحية.
 
قال طارق شكري، رئيس شركة عربية للاستثمار العقاري، إن اتجاه الأفراد أو المطورين العقاريين إلي التمويل المصرفي تسبب في عديد من المشاكل في الماضي، وترك سمعة غير جيدة عند دخول البنوك في مجلات التمويل سواء للعميل أو للمطور، كما ساهم في ظهور التمويل العقاري الذي اصطدم بحزمة من المعوقات، مما استدعي ضرورة ابتكار وسائل تمويل جديدة خاصة لشركات الاستثمار العقاري، ومن أبرزها صناديق الاستثمار.
 
حيث تمول صناديق الاستثمار في المجال العقاري المطوريين بنسب قد تصل إلي %50 من المشروع مما يتيح له الفرصة للعمل في مشروعات أخري، فضلاً عن السرعة في التنفيذ لتوافر السيولة.
 
أكد د. سلامة فارس، أستاذ القانون التجاري، أنه رغم صدور التشريع الخاص بتأسيس صناديق الاستثمار العقاري عام 2007، فإن عدداً من المعوقات يعترضه خاصة فيما يتعلق بتحديد المسئوليات والجهة التي ستمتلك الأصول التابعة له، هل الشركة التي تقوم علي إدارته أم حملة وثائق الصندوق؟
 
كما لا يزال عدد من النقاط معلقاً في تنظيم عمل الصناديق العقارية، ومنها هل ستقتصر الاستثمارات علي العقارات المبنية والمسجلة بالشهر العقاري أم ستتوجه أيضاً للاستثمار في العقارات تحت الإنشاء.
 
وأشار فارس إلي أن إنشاد صندوق للاستثمار العقاري من أفضل الحلول للاستفادة من هذا المجال من خلال شراء أسهم أو وثائق عقارية خاصة به، حيث يحقق الاستثمار العقاري أرباحاً مجزية مقارنة بمجالات استثمارية أخري.
 
وأوضح »فارس« أن فكرة الصندوق الاستثماري تقوم علي وجود مدير للصندوق لديه الخبرة والدراية بعمليات تحليل الأسواق المالية وإدارة الموارد المالية للصندوق من حيث اختيار أفضل الوسائل والمناطق للاستثمار فيها مثل منطقة وسط البلد أو أي منطقة أخري أفضل من حيث الإقبال والعائد المتوقع.
 
ولفت فارس إلي أن محاولة إنشاء صندوق استثمار عقاري في مصر علي غرار الصناديق الكبري في باقي الدول تصطدم دائماً بفكر المطوريين العقاريين حول كيفية استغلال هذا الصندوق وتوزيع الأرباح عند تحقيقها علي حاملي وثائقه، وقال عند انتهاء عمر الصندوق المحدد مثلاً بـ10 سنوات ستظهر تساؤلات حول آليات رد أموال المودعين أو حملة الوثائق مرة واحدة أو علي دفعات، مع تقليص الأعمال، وهل يمكن رد هذه الأموال قبل انتهاء عمر الصندوق؟
 
كما ألمح فارس إلي مشكلة أخري عند إنشاد الصندوق تكمن في نوعية النشاط وهل يقتصر علي شراء عقارات أو تأجيرها أو مجرد الانتفاع بها أو توجيه موارد الصندوق إلي شراد أسهم خاصة بشركات الاستثمار العقاري العاملة في السوق، والتي تحقق مردوداً اقتصادياً جيداً.. وأضاف أن التشريع الخاص بتأسيس وتنظيم عمل هذه الصناديق يوجد به الكثير من البنود والتفاصيل الواجب تعديلها، بالإضافة إلي تفعيل بعض التفاصيل فيما يتعلق بالعلاقة بين مدير الصندوق وشركات الاستثمار العقاري، وطريقة توقيع العقود وتقييم الأصول. وألمح فارس إلي أن هيئة الرقابة المالية أعلنت عن اعتزامها رفض إصدار تراخيص لإنشاء صناديق الاستثمار قبل حل جميع المشاكل الموجودة في اللائحة التنفيذية لقانون رأس المال، خاصة التي تتعلق بإعطاء الصندوق شخصية مستقبلة، وحق في التملك أو الحصول علي حق الانتفاع.
 
كما ينتظر أن تظهر إشكالية أخري خاصة بمنع القوانين المصرية تملك الأجانب في سيناء أو المناطق الحدودية ومدي إمكانية أن تسمح الحكومة للأجانب المساهمين في الصندوق بامتلاك نسبة معينة أو الحصول علي حق انتفاع لفترات قصيرة أم يتم رفض المبدأ من البداية.
 
أكد »فارس أن الهيئة العامة للرقابة المالية تدرس في الوقت الحالي تفعيل صناديق الاستثمار العقاري من خلال تحديد الذمة المالية، وهل سيكون صندوق أو للشركة لأن القانون ينص علي أن الشخص المعنوي له ذمة مالية واحدة ولا يمكن تجزئتها.
 
من جانبه شدد محمود عبداللطيف، رئيس بنك الإسكندرية، علي أهمية إنشاء الصناديق الاستثمارية خاصة في المجال العقاري لأنها توفر مصادر تمويل عن طريق مشاركة أكبر من الأفراد أو المؤسسات وبشروط واضحة للحصول علي التمويل مع وجود رقابة قوية من جانب هيئة سوق المال، لأن السوق العقارية سواء استثمارية أو تمويلية كانت تمر بمرحلة التأسيس التي ترسخ لدعائم قوية وبدأت في الآونة الأخيرة تظهر أدوات تخدم مراحل التطور التي تمر بها السوق حالياً، خاصة أن البنوك تتوافر بها سيولة كبيرة لابد من تحقيق الاستفادة منها وكذلك شركات التمويل العقاري التي بدأ يتعاظم دورها مؤخراً خاصة في عمليات تمويل العقارات.
 
وأشار عبداللطيف إلي أنه في فترة ما قبل الأزمة المالية العالمية كان المطور العقاري يقوم بتقديم التمويل للعميل وتركيز اهتمامه علي شريحة معينة من العملاء لأن العلاقة بين العملاء والمطورين من ناحية والبنوك من ناحية أخري كانت متوترة في ظل انعدام الثقة بينهما، وبالتالي كان لابد من التقريب بين وجهات النظر ومحاولة استعادة الثقة، وأضاف أن الأزمة المالية أدت إلي تسريع هذه المحاولات حيث تعرضت بعض الشركات لتعثر مالي مما دفعها إلي اللجوء إلي البنوك للحصول علي التمويل.
 
وبالفعل بدأت البنوك الاستجابة واتخذت طريقاً آخر من خلال تمويل العميل نفسه لدفع مقدم الوحدات التي يرغب بشرائها إلي المطور العقاري لاستكمال المشروع، وتوقع عدم استمرار هذا التمويل لفترة طويلة نظراً للضغط علي السيولة المتاحة، مما يدفع البنوك للدخول في شراء مشروعات قائمة ومن ثم يبقي الرهان علي تأسيس صناديق استثمار عقاري تطرح وثائقها للاكتتاب بين الأفراد والمؤسسات كما هو الحال في السعودية، يعد الحل الأمثل لتفعيل دور هذه الصناديق، والتي يلزمها في الوقت نفسه إيجاد سوق ثانوية لتداول هذه الوثائق بين المستثمرين حيث لا يعقل أن يشتري الفرد وثيقة تبقي معه لمدة عشر سنوات دون بيعها.
 
وأوضح »عبداللطيف« أن قواعد الائتمان المتبعة في العالم لتمويل مشروع أو حتي جزء من مشروع تتم وفقاً لأساليب قرار التمويل لشركة بعينها يتم علي أساس دراسة سمعتها في السوق وكذلك ملاءتها والمشروع الذي تقوم به الشركة من حيث إمكانية تسويقه والأرباح المتوقعة.
 
وأضاف أن البنوك بدأت تمويل القطاع العقاري سواء للأغراض السكنية أو السياحية وكذلك تمويل مشرعات إنشاء الفنادق في الغردقة وشرم الشيخ.
 
ولفت عبداللطيف إلي أن البنوك تتوافر لديها السيولة كما تمتلك البلاد ثروة عقارية لابد من الحفاظ عليها وكذلك وجود بعض المشروعات التي تعجز شركات التمويل العقاري عن تمويلها، لذا فإن إنشاء صناديق استثمار عقاري يعد الحل الأمثل لهذه الوضعية.
 
وأكد طارق شكري، رئيس شركة عربية، أن جميع الصناعات تقوم علي تاجر جملة وتاجر تجزئة، وهو ما ينطبق علي المطور العقاري حيث لا يمكن أن يقوم بجميع العمليات بداية من شراء الأرض والتراخيص والحفر والإنشاء حتي تسليم الوحدات ولابد من مشاركة جميع الأطراف سواء العميل أو البنك. من جهته شدد طارق الجمال، العضو المنتدب بشركة »ريدكون« علي ضرورة الاهتمام بقطاع العقارات الإدارية حيث تمثل فرصاً جيدة للربح، مشيراً إلي أن تأسيس صناديق تتخصص في هذه النوعية من العقارات من شأنه أن ينعكس بشكل إيجابي علي هذا المجال.
 
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة