عقـــارات

انتعاش سوق التمويل العقارى فى سويسرا والإمارات


إعداد - أيمن عزام

يواجه راغبو تملك وحدات سكنية مصاعب كبيرة فى تمويل عملية الشراء فى بعض الدول، لكن هذا الأمر ليس شائعا فى جميع دول العالم، فهناك دول أخرى تقدم تيسيرات مهمة تساعد على إنعاش سوق التمويل العقارى داخلها بفضل تراجع أسعار الفائدة، مما يؤدى إلى ارتفاع الطلب على المنازل، وصعود الأسعار، فتبادر الحكومات إلى اتخاذ تدابير عاجلة عندما ترتفع الأسعار لمستويات تهدد بنشوء «فقاعة عقارية».

وتندرج سويسرا ضمن البلدان التى تشهد سوقها العقارية انتعاشا كبيرا بسبب انخفاض أسعار الفائدة على التمويل العقارى، وتحول البلاد لتصبح قبلة المستثمرين الهاربين من لهيب أزمة الديون السيادية الأوروبية، وعلى الرغم من أن الحكومة السويسرية اقرت فى يوليو الماضى عدة تدابير تستهدف تقليص مخاطر التمويل العقارى، لكن أسعار المنازل فى منتجع «دافوس» ارتفعت بنسبة %6.7 فى الأشهر الستة المنتهية بشهر سبتمبر، وفقا لبيانات مؤشر «UBS »، وارتفعت أسعار المنازل ايضا فى مدينة «زوج» بنسبة %1.5، مقابل %8.3 لنزيورخ.

وقال دانيل كالت، الخبير الاقتصادى لدى بنك «UBS » إن الانتعاش الكبير فى العقارات السكنية يشكل أكبر تهديد لاقتصاد البلاد، ويشير مؤشر الفقاعة العقارية التابع لبنك «UBS » إلى دخول البلاد منطقة الخطر للمرة الأولى فى الربع الثالث منذ عقدين، جراء انجذاب المستثمرين للاستثمار فى سويسرا التى حافظت على استقرارها ورخائها أثناء أزمة الديون السيادية الأوروبية.

وذكرت منظمة التعاون الاقتصادى والتنمية الشهر الماضى، أن سويسرا تحتاج إلى تشديد تدابير منح قروض الرهن العقارى. واقترحت الحكومة زيادة اشتراطات رأس المال على البنوك بغرض تقليص المخاطر المرتبطة بقروض الرهن العقارى.

معروف أن البنوك هى المختصة أساساً بتقديم قروض الرهن العقارى، وإن كانت كيانات أخرى مثل صناديق المعاشات بوسعها المشاركة فى التمويل. ويمكن أن يحصل الأجانب على قروض رهن عقارى فى سويسرا بنسبة تمويل تتراوح بين 60 و80 % من قيمة العقار. ويضاف إلى حساب القرض المديونيات التى يتحملها المقترض الأجنبى فى بلده الأم سواء كانت تتعلق بالتزامات مثل اقساط الرهن العقارى أو الإيجار أو القروض أو رسوم الصيانة، كما يطلب البنك مستندات رسمية لإثبات جميع صور الدخل بما فى ذلك المعاشات والعوائد الاستثمارية وتلك غير المثبتة فى أوراق رسمية.

ويتم منح قروض الرهن العقارى بالفرنك السويسرى، وتترواح مدة القرض من 5 إلى 30 عاماً بالنسبة للقروض التى تغطى 80 % من قيمة العقار وأكثر من 35 عاماً بالنسبة للقروض التى تغطى نسبة 60 %، كما يشترط سداد كامل القرض قبل بلوغ المقترض سن السبعين. ويقدم بنك UBS قروض رهن عقارى مدتها 10 سنوات بسعر فائدة يبلغ %12.2 ونحو %04.1 لقرض مدته 3 سنوات.

وفى الإمارات المتحدة انخفضت تكلفة تمويل شراء العقارات السكنية بنحو 30 % خلال العام الحالى، لتتراجع أسعار الفائدة على القروض السكنية لدى البنوك إلى معدل وسطى يبلغ نحو %5.4 مقارنة بـ6 % تقريباً خلال العام الماضى.

ونقلت صحيفة الاتحاد الإماراتية عن مصرفيين قولهم، إن انخفاض حدة المخاطر فى القطاع العقارى بالدولة، وزيادة المنافسة على التمويل بين البنوك، فى ظل تحسن ملموس لمستويات السيولة المتوافرة فى السوق المحلية، يندرج ضمن العوامل التى أدت إلى انخفاض الفائدة على تمويل شراء العقارات.

وقالت هدى عبدالله، نائب الرئيس التنفيذى مديرة الفروع فى بنك الخليج الأول، إن أسعار الفائدة على القروض السكنية فى السوق المحلية سجلت انخفاضاً ملحوظاً خلال العام الحالى، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضى.

وكانت أسعار العقارات فى الإمارات قد سجلت تراجعات متفاوتة ابتداء من عام 2009 تحت ضغوط الأزمة المالية العالمية، ما دفع البنوك حينها إلى زيادة نسب الفائدة على التمويل فى ظل تزايد المخاطر المرتبطة بانخفاض قيمة العقار، ولكنها تمر بمرحلة استقرار حالياً.

وقالت هدى عبدالله، إن أسعار العقارات بالدولة مستقرة حالياً، مع توقعات باستمرار التحسن خلال العام المقبل، ما يسهم فى خفض المخاطر، ويشجع البنوك على تمويل هذا القطاع.

وعلى الرغم من أن محمد زقوت، نائب الرئيس التنفيذى رئيس خدمات الأفراد المصرفية فى مصرف الهلال يتفق مع هدى عبدالله بشأن انخفاض أسعار الفائدة على التمويل العقارى، فإنه أكد أن هذا يقتصر على قروض تمويل السكن للأفراد، وليس على القروض الخاصة بتمويل الاستثمار العقارى، معتبراً أن الأخيرة لا تزال مستقرة دون تغيير يذكر، وتتراوح بين 8 و10 %.

وتختلف أسعار الفائدة السنوية على القروض العقارية لأغراض شراء سكن للأفراد، تبعاً للبنك ومواصفات العقار والسيرة الائتمانية للعميل، لكن هامش حركتها حالياً يتراوح بين %5.3 و%5.5 تقريباً مقارنة بـ5.5 % إلى 8 % العام الماضى.

وقالت هدى عبدالله، إن متوسط أسعار الفائدة لهذا القطاع فى السوق المحلية تراجع إلى هامش يتراوح بين %5.4 و5.5 % حالياً لدى البنوك، بينما تنخفض أسعار الفائدة لدى شركات التمويل العقارى إلى نحو %5.3 فى بعض الأحيان، وذلك لتمويل قروض السكن للأفراد.

وأكدت أن التوقعات تشير إلى أن العام المقبل سيشهد تحسناً فى أسعار العقارات، وارتفاعاً فى الطلب على التمويل العقارى.

وقال زقوت إن الطلب على التمويل العقارى السكنى سجل تحسناً خلال العام الحالى، لكن الطلب على التمويل العقارى للاستثمار ظل منخفضاً نسبياً.

وأوضح أن الانخفاض فى أسعار الفائدة على القروض العقارية السكنية جاء نتيجة تحسن السيولة لدى القطاع المصرفى عامة وزيادة المنافسة بين البنوك.

وقال عمرو المنهالى، رئيس دائرة الصيرفة الإسلامية فى بنك أبوظبى التجارى، إن أسعار الفائدة لتمويل العقارات السكنية انخفضت إلى ما دون 5 % حالياً، مقارنة بهامش حركة كان يتراوح بين %5.7 و8 % العام الماضى.

وأوضح أن السوق العقارية باتت مغرية للمستثمرين، وللأفراد الذين يرغبون فى شراء وتملك سكن خاص، مشيراً إلى وجود تحسن فى سوق العقار وارتفاع فى الطلب على التمويل.

وكشفت شركة تمويل مطلع الشهر الحالى عن ارتفاع أسعار مبيعات العقارات التى مولتها بنسبة تراوحت بين 10 و15 % بين يناير 2011 ويونيو 2012.

وقالت الشركة إن ارتفاع القيمة الشرائية بلغ ذروته فى المشروعات القائمة والمكتملة فى كل من دبى وأبوظبى.

وأوضحت أنها سجلت زيادة بنسبة 26 % فى طلبات التمويل السكنى خلال النصف الأول من عام 2012، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضى.

وتشير توقعات الشركة إلى أن تعاقدات التمويل السكنى فى الإمارات ستكون أعلى بنسبة %30 خلال عام 2012 مقارنة بما كانت عليه عام 2011، كما أنها تشير إلى تجاوز حجم سوق التمويل السكنى 8 مليارات درهم خلال عام 2012، وكان البنك العربى المتحد قد توقع أن يشهد الإقراض العقارى تطوراً فى الأشهر المقبلة من 2012، وطوال عام 2013، امتداداً للنمو النسبى فى الأشهر الماضية، مشيراً إلى أن النصف الأول من العام الحالى، شهد نمواً فى الاقراض بنسبة 19 %.

إلى ذلك، أظهرت بيانات المصرف المركزى أن القيمة الإجمالية لقروض الأفراد العقارية بالدولة، وصلت إلى 109 مليارات درهم، أما إجمالى محفظة القروض العقارية فارتفع إلى 243 مليار درهم، ذهب 5.27 % منها للمواطنين الأفراد حتى نهاية 2011.

ووفقاً لبيانات «المركزى»، فإن الحصة الإجمالية لقروض وتمويلات الأفراد المواطنين وغير المواطنين العقارية استحوذت على 1.45 % من إجمالى القروض العقارية بالدولة.
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة