أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.86 17.96 بنك الإسكندرية
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
600.00 عيار 21
514.00 عيار 18
686.00 عيار 24
4800.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

صعوبات تواجه صناديق الاستثمار العقاري


رضوي عبدالرازق
 
تترقب الاوساط الاستثمارية اقرار التعديلات التي اعدتها هيئة الرقابة المالية علي باب صناديق الاستثمار باللائحة التنفيذية لقانون سوق المال وعلي رأسها التعديلات الخاصة بصناديق الاستثمار العقاري لانها قد تفتح الباب لتأسيس هذه الصناديق تحت مظلة الهيئة، رغم انه في السوق حاليا يعمل عدد من الصناديق العقارية المؤسسة في الخارج، وتتنوع بين صناديق تستثمر في مشروع واحد واخري تستثمر في اكثر من مشروع.

 
l
 
 طه عبداللطيف
وتواجه الصناديق المتخصصة التي تستثمر في القطاع العقاري المصري حاليا عقبة عدم وجود مشروعات قائمة او شبه منتهية يمكن تقييمها ومراجعة عقودها وتسعيرها بشكل عادل، خاصة ان الصناديق لا تتجه في العادة لضخ كامل السيولة التي في حوذتها في مشروعات تحت الانشاء، في ظل حاجة المستثمرين الي تنويع محفظة الاستثمارات بين مشروعات تدر عوائد دورية يمكن توزيعها عليهم واخري طويلة الاجل.
 
كان شريف رأفت العضو المنتدب بشركة كونكورد للاستثمارات المالية قد اكد في تصريحات لـ»المال« ان الصناديق العقارية العاملة بالسوق المصرية تبحث عن مشروعات قائمة او شارفت علي الانتهاء بنسبة %70 علي اقل تقدير، حتي يمكن تقييمها وتقديم عروض اسعار وفقا لمعايير الاستثمار المباشر Private equity ، سعيا لتنويع محفظة استثمارات الصناديق ما بين اسهم شركات عقارية ومشروعات قائمة تدر عوائد ايجابية واخري تحت التشييد ينتظر ان تحقق عوائد كبيرة عند اكتمالها وتسليمها.

 
»المال« استطلعت آراء عدد من العاملين وخبراء الاستثمار المباشر الذين اكدوا ان الازمة المالية التي اندلعت عام 2008 زادت مخاطر الاستثمار العقاري خاصة تحت التشييد بما يؤدي لاتجاه الصناديق للاستثمار في العقارات المكتملة بينما اعتبر العاملون بالقطاع العقاري المشروعات تحت التشييد الاكثر جاذبية لما تتمتع به من انخفاض الاسعار وتوافر فرص اكبر للربح مع اكتمال مراحل المشروع.

 
كما ان المشروعات عند اكتمالها يكون قد تم بيعها بالكامل في مصر حيث يبدأ التسويق والبيع قبل بدء الانشاء.

 
وعلي الرغم من ان الاستثمار العقاري في مصر هو اقل الاستثمارات مخاطرة واكثر ربحية من الاموال المودعة بالبنوك، فإنه لايزال بعيدا عن مرمي اموال الاستثمار المباشر.

 
ولعل وجود فائض طلب عن المعروض والمتاح من العقارات في السوق المصرية يدعم من الرأي القائل بأن الاستثمار العقاري في مصر من اكثر الانشطة ربحية مع استمرار الزيادة السكانية وتوقع زيادة الطلب علي الاسكان في الفترة المقبلة.

 
ولمواجهة الطلب المتزايد علي العقارات وسد الفجوة بين الطلب الفعلي والمعروض من العقارات فإن ذلك يتطلب ضخ المزيد من السيولة بالسوق ولن يتحقق ذلك إلا عن طريق جذب صناديق الاستثمار العالمية للاستثمار العقاري في مصر.

 
وتستطيع السوق العقارية المصرية جذب صناديق الاستثمار العالمية بعد اثبات قدرتها وكفاءتها علي تجاوز الازمة إلا أن السؤال الذي يفرض نفسه حاليا، هل يقف وقوع غالبية المشروعات العقارية في مصر حاليا تحت الانشاء حاجزا امام الاستثمار المباشر في قطاع العقارات لصعوبة تقييمها وتحديد اسعار لها ام هل ستكون نسبة المخاطرة فيها ذاتها للعقارات المكتملة ام لا.

 
يقول عمر البديوي ـ مدير الاستثمار المباشر بالبنك العربي الافريقي ـ إنه من الصعب ان تتوجه صناديق الاستثمار المباشر لضخ السيولة في قطاع العقارات غير مكتملة البناء خاصة بعد الازمة المالية العالمية عام 2008، فهناك تخوف شديد من الاستثمار في القطاع العقاري علي الرغم من قدرة الاقتصاد المصري علي التعافي من اثار الازمة سريعا.

 
كانت الازمة المالية العالمية قد اندلعت شرارتها عام 2008 من القطاعين المصرفي والعقاري، حيث ادت ازمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة الامريكية، التي تورطت فيها البنوك الامريكية والعالمية، الي ازمة سيولة في انحاء العالم ودفعت اسعار العقارات للانخفاض بشدة في غالبية دول العالم خاصة التي قامت علي الاستثمار العقاري مثل دبي.

 
اكد البديوي ان وجود نسبة كبيرة من العقارات تحت الانشاء يعد مخاطرة كبيرة في هيكل استثمارات الصندوق، بالاضافة لصعوبة توقع العدالة المنتظرة بشكل دقيق.

 
واضاف البديوي ان اتجاه صناديق الاستثمار العقاري في الاستثمار في مصر يكمن في وجود نسبة كبيرة من العقارات تحت الانشاء مما يؤدي الي حرمان السوق من السيولة المتوقع توفيرها من صناديق الاستثمار المباشر وسد فائض الطلب المتوقع علي العقارات في الفترة المقبلة.

 
واعتبر البديوي التعديل الذي اجرته هيئة الرقابة المالية علي اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال بخصوص نشاط عمل صناديق الاستثمار العقاري، وذلك بحظر قيامها بالاستثمار في المشروعات تحت التشييد، تعديلا مناسبا بالنظر الي المخاوف التي تحيط باموال المستثمرين، وحتي لا تكون الصناديق منافسا للمطورين.

 
ويري ـ عمرو القاضي ـ مدير ادارة المخاطر في شركة القلعة للاستثمار المباشر ـ ان الاستثمار المباشر في قطاع العقارات يتم علي المستوي الفردي فقط من شراء اراض وتسقيع الاراضي للبيع بسعر مرتفع او شراء المباني بغرض البيع مما يعكس تضخم القوة الشرائية لان الاستثمار في العقارات يحقق عائدا اكبر من ايداع رأس المال بالبنوك.

 
واشار القاضي الي ان وجود اغلب العقارات تحت الانشاء وصعوبة شرائها من قبل صناديق الاستثمار حرم السوق من سيولة في الوقت الحالي مع وجود طب مقترض وقلة سيولة.

 
ويقول حسن الخطيب ـ رئيس صندوق الاستثمار المباشر بشركة كارا لاين ـ إن هيئة الرقابة المالية اهتمت بالصناديق الاستثمارية العقارية.

 
ومن المنتظر في الفترة المقبلة انشاء صناديق عقارية في قطاع العقارات ولو حدث ذلك فلن تكون هناك مشكلة في شراء عقارات تحت الانشاء في مصر.

 
واضاف الخطيب انه بالفعل الاستثمار في العقارات تحت الانشاء من خلال صناديق الاستثمار العقاري العالمية يحمل بالنسبة اليها درجة من المخاطرة بالاضافة الي صعوبة تقييم المشروع.

 
وشدد الخطيب علي اهمية وجود صناديق عقارية ودورها في توفير سيولة مباشرة ستزيد من شراء العقارات حتي تحت الانشاء والسوق حاليا محرومة من السيولة التي من الممكن توفيرها من الاستثمار العقاري بسبب تخوف صناديق الاستثمار الاجنبية من شراء عقارات تحت الانشاء.

 
فيما اشار ـ طه عبداللطيف ـ رئيس مجلس ادارة شركة قرطبة للاستثمار العقاري الي انخفاض درجة المخاطرة في العقارات تحت التشييد مقارنة بالعقارات المكتملة والدليل علي ذلك الازمة العالمية والتي انهارت سوق العقارات بها بسبب قيام المستثمرين بالبناء ثم البيع.

 
واضاف عبداللطيف ان الوضع في مصر مختلف لصناديق الاستثمار العقاري العالمية وذلك لان الطلب علي الوحدات السكنية اكبر من المعروض وهناك فجوة بين الطلب والعرض لصالح الطلب علي الوحدات السكنية وبالتالي فإن الاستثمار في العقار تحت الانشاء لا توجد به مخاطرة لانه من المتوقع تحقيقه طلبا فعالا عليها مستقبلا.

 
واضاف ان الطلب علي العقارات يكون بغرض الاسكان وليس بغرض المضاربة وبالتالي فإن فائض الطلب حقيقي ومتوقعة زيادته في الفترة المقبلة.

 
فيما اكد هشام شكري، رئيس لجنة الاستثمار العقاري في جمعية شباب الاعمال، رئيس شركة رؤية للاستثمار العقاري، ان المشكلة تكمن في الافتقار الي صناديق استثمار عقاري في مصر والتي لو تواجدت لوفرت سيولة تحتاجها السوق العقارية في الوقت الحالي.

 
واضاف شكري انه علي الرغم من خطورة الاستثمار العقاري في عقار تحت الانشاء وصعوبة تقييم المشروع من صنادق الاستثمار العقاري والمقيمين العقاريين فإنه ـ من وجهة نظره ـ استثمار ناجح ومن مصلحة المستثمر تمويل مشروع تحت الانشاء لانه سيوفر ربحا اعلي وتكلفة اقل من العقار المكتمل انشائيا.
 
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة