أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.95 17.85 بنك الإسكندرية
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
603.00 عيار 21
517.00 عيار 18
689.00 عيار 24
4824.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

بورصة وشركات

ترحيب بآلية تمويل الصناديق العقارية للمشروعات عبر شركات التطوير‮.. ‬ومطالبات بإتاحة الحرية


محمد فضل
 
في خطوة تستهدف اتاحة مزيد من الاختيارات الاستثمارية للصناديق العقارية كشفت الهيئة العامة للرقابة المالية مؤخرا عن دراستها لتمويل الصندوق العقاري لمشروعات محددة تنفذها شركات التطوير العقاري، بدلا من اقتصار دوره علي المساهمة بحصص في شركات الاستثمار العقاري والتمويل العقاري، وهو ما سيضفي مزيدا من المرونة علي طبيعة عمل هذه النوعية من الصناديق إلا أنه مازال هناك جدل حول النسبة المناسبة لنصيب كل مشروع من رأسمال الصندوق.

 
واستطلعت »المال« آراء بعض مدراء الصناديق حول جدوي هذه الخطوة والنسبة المثلي لحصة المشروع الواحد من رأسمال الصندوق العقاري، علاوة علي مدي تضارب آلية تمويل شركات التطوير العقاري بما يوفر لها السيولة وتتيح للصندوق المشاركة في مشروع محدد منذ بداية اقامته، مع توجهات هيئة الرقابة المالية التي اكدت في اكثر من مناسبة عدم السماح للصندوق العقاري بالتحول الي مطور عقاري.
 
واجمع مدراء الصناديق الاستثمارية علي اهمية اضافة آلية لتمويل الصندوق العقاري لشركات التطوير العقاري لتنفيذ مشروعات محددة حيث سينعكس علي مزايا عديدة للصندوق من بينها اختيار مشروع بعينه وتحديد فرص نموه ودرجة المخاطرة به بما يجنب الصندوق المساهمة في شركة تضم العديد من المشروعات وقد يكون بعضها غير ملائم لمستهدفات الصندوق من حيث هامش الربحية بالاضافة الي المساهمة في المشروع خلال المرحلة الاولي من عملية الانشاءات بما يضمن ارتفاع هوامش الربحية مقارنة بالمساهمة في الشركة اثناء احدي مراحل المشروع او شراء اصول قائمة.

 
وأكد الخبراء اهمية قيام الصندوق العقاري من خلال هذه الآلية بنفس مهام المطور العقاري حيث يقوم بتمويل اقامة المشروعات مباشرة إلا أنهم اشاروا الي وجود بعض الاختلافات التي تضيف الشرعية لهذه الآلية والتي تتمثل في قيام الصندوق بالعديد من المهام بجانب التطوير العقاري مثل شراء اسهم شركات استثمار عقاري وتمويل عقاري وشراء وحدات قائمة، علاوة علي عدم تمويل المشروع العقاري بأكمله.

 
وتباينت آراء مدراء الصناديق حول النسبة المحددة لحصة المشروع الواحد من رأسمال الصندوق العقاري حيث اقترح البعض تراوحها بين %20 و%25 بشرط عدم تطبيق هذه النسبة في اول عامين من عمر الصندوق لان السيولة تتركز في مشروع واحد غالبا خلال هذه الفترة، فيما طالب البعض الآخر بعدم تحديد نسب لمساهمة الصندوق في المشروعات العقارية واتاحة الامر برمته للحسرية التعاقدية في نشرة الاكتتاب من خلال وجود بعض الضوابط.

 
وحدد الخبراء هذه الضوابط في عدم تجاوز نصيب المشروع الواحد المملوك لاحد حملة وثائق الصندوق العقاري حاجز %20، بالاضافة الي زيادة الحد الادني لعدد المكتتبين في الصندوق بما يضمن عدم تركز مشروعات لصالح مجموعة معينة، بجانب عدم ارتكاز مشروعات الصندوق في مدينة واحدة بإحدي المحافظات، بالاضافة الي تنوع مشروعاته العقارية من حيث الشريحة المستهدفة سواء إسكان فخم او الطبقة المتوسطة او الشباب.

 
ورحب عمر رضوان، المدير التنفيذي لادارة الاصول ببنك الاستثمار HC بدراسة الهيئة العامة للرقابة المالية تزويد الصناديق العقارية بآلية تمويل شركات التطوير العقاري لتنفيذ مشروعات عقارية محددة، بالاضافة الي الابقاء علي امكانية المساهمة في حصص في شركات التطوير العقاري، مشيرا الي ان هذه الوضعية ستسمح للصناديق العقارية باختيار المشروعات التي تجد فيها فرص نمو مرتفعة، علاوة علي تحديد الوقت الانسب للمساهمة في المشروع سواء وحدات سكنية او تجارية او ادارية بدلا من الاقتصار علي المساهمة بشركات تعمل في عدة مشروعات وقد يكون احد هذه المشروعات لا تتوافر فيه المقومات الاستثمارية المناسبة للصناديق.

 
وقال إنه يجب استئناف آليات المرونة التي سيتم منحها للصناديق العقارية من خلال ترك تحديد الحد الاقصي لنصيب كل مشروع من رأسمال الصندوق لنشرة الاكتتاب التي تعتبر بمثابة وثيقة التعاقد بين مصدر الصندوق ونشرة الاكتتاب تنفيذ لمبدأ »الحرية التعاقدية«، إلا أنه يجب في الوقت نفسه اتخاذ اجراءات احترازية للتصدي لمحاولات اقامة شركات تطوير عقاري في هيئة صناديق عقارية للاستفادة من المميزات التي يتمتع بها الصندوق خاصة فيما يتعلق بالاعفاءات الضريبية.

 
واقترح المدير التنفيذي لادارة الاصول ببنك الاستثمار HC وسيلتين للتصدي لهذه المخالفات، اولاهما تحديد الحد الاقصي لنصيب الشركات والمشروعات التابعة لمساهمي الصندوق العقاري بنحو %20 فقط من رأسمال الصندوق، بما يضمن عدم استغلاله لتمويل مشروع محدد يؤول الي احد المساهمين، فيما تتمثل الوسيلة الثانية في زيادة عدد المكتتبين لضمان عدم تركز رأسمال الصندوق في يد مساهمين محددين بما يمكنهم من خدمة المشروعات المملوكة لهم.

 
واوضح ان توظيف رأسمال الصندوق العقاري لتمويل شركات التطوير العقاري لتنفيذ مشروعات محددة يعتبر احد مهام المطور العقاري بما يتنافي مع سعي الهيئة العامة للرقابة المالية بعدم تحول الصندوق الي مطور عقاري لانه يؤدي في النهاية إحدي وظائفه الرئيسية، ولكنه في الوقت ذاته المح الي ان الصندوق لا يمول المشروع بأكمله علاوة علي ضرورة الوضع في الاعتبار ان هدف هذه النوعية من الصناديق تنمية الثرورة العقارية والمجتمعات العمرانية التي تعتبر احد اكثر المجالات احتياجات للسيولة لتوفير جميع الاحتياجات اللازمة بهذه المشروعات العقارية.

 
ويري نبيل فرحات، العضو المنتدب لادارة الصناديق بشركة القاهرة المالية للاستثمارات، ان الصندوق العقاري باضافة آلية تمويل شركات التطوير العقاري لتنفيذ مشروعات معينة سيقوم بنفس دور المطور العقاري في تنمية مشروعات للاستفادة من ارتفاع السعر السوقي وتحقيق هامش ربحية مرتفع في اعقاب الانتهاء من مراحل انشاء المشروع، إلا أن ما يميز الصندوق العقاري هو  عدم القيام بوظيفة المطور العقاري فقط بل يؤدي العديد من المهام بجانبها، ضاربا مثالا بشراء عقارات ومشروعات ادارية وتجارية والمساهمة في شركات استثمار عقاري وشركات التمويل العقاري ايضا بما يخلق التنوع في مهام الصندوق العقاري.

 
وتوقع »فرحات« تشجيع اضافة آلية تمويل شركات التطوير العقاري علي اصدار صناديق عقارية بصورة اكبر ستمنح مرونة استثمارية اكبر للصناديق، موضحا ان هذه الآلية ستحتاج الي مزيد من التوضيح في ظل نص مسودة الائحة التنفيذية للصناديق علي عدم تجاوز استثمارات الصندوق العقاري حاجز %20 من رأسماله في مشروع واحد او منطقة واحدة دون تحديد تعريف دقيق لها سواء تعني مدينة واحدة او محافظة واحدة بما يعني عدم ضخ استثمارات من الصندوق في مشروعين في محافظة واحدة.

 
واقترح العضو المنتدب لادارة الصناديق بشركة القاهرة المالية للاستثمارات ان تتراوح حصة المشروع الواحدة من رأسمال الصندوق العقاري ما بين 20 و%25 لاتاحة مرونة اكبر لمدير الصناديق لاقتناص المشروعات التي تتمتع بهوامش ربحية جيدة، علاوة علي منحه قوة اكبر اثناء التفاوض علي المساهمة في المشروع حيث كلما زادت قدرته علي تمويل حصة اكبر بالمشروع تمتع بميزة تنافسية افضل.

 
وقال إنه من الافضل ان يتم بدء تخطيط استثمارات الصندوق العقاري وفقا للنسب المقترحة خلال العام الثالث من تدشينه، حيث يضخ الصندوق العقاري رأسماله بأكمله في مشروع واحد فقط غالبا او شركة واحدة خلال اول عامين من اطلاقه بما يتلاءم مع استهداف سرعة توظيف اموال الصندوق في مشروع يتمتع بمعدلات ربحية جيدة.

 
واوضحت رانا العدوي، العضو المنتدب لشركة اكيومن لادارة صناديق الاستثمار، ان الصناديق العقارية متعارف في الاسواق العالمية علي انها تقوم بدور المطور العقاري في توفير السيولة اللازمة لتنفيذ المشروعات العقارية علي اختلاف انواعها بشرط عدم اقتصار عمل الصندوق مع مطور عقاري واحد فقط وضخ السيولة في المشروعات المملوكة له لانه حينها سيتحول الصندوق العقاري الي مطور بصورة كاملة.

 
ولفتت الي ان منح الصندوق العقاري امكانية تمويل شركات التطوير العقاري لتنفيذ مشروعات محددة سيمكن الصندوق من تحقيق هوامش ربحية افضل من خلال المساهمة في المشروعات العقارية منذ المرحلة الاولي في عملية الانشاءات والتي تتميز بانخفاض التكلفة الاجمالية للمشروع مقارنة بشراء المشروع خلال إحدي مراحل تنفيذه او قائما.

 
وشددت علي اهمية الحرية التعاقدية للصناديق من خلال عدم اشتراط حد اقصي لنصيب كل مشروع من رأسمال الصندوق العقاري لان هذه الوضعية ستحجم الاستراتيجية الاستثمارية للصندوق خاصة في ظل ارتفاع التكلفة الاستثمارية للمشروعات العقارية، وضربت مثالا ببلوغ تكلفة احدي المشروعات السكانية »الكومباوند« حوالي 2 مليار جنيه، في الوقت الذي يصل فيه رأسمال الصندوق 500 مليون جنيه ووضع حد اقصي لنسبة الاستثمار عند %25 بما يعني تضاؤل حصته في المشروع وهو ما يقلص قدرته التنافسية.

 
واقترحت عدة طرق لتحجيم تلاعب بعض شركات التطوير العقاري بتنفيذ نشاطها عن طريق صندوق عقاري، اولها اشتراط عدم ارتكاز مشروعات الصندوق في مدينة واحدة بإحدي المحافظات، بالاضافة الي تنوع مشروعاته العقارية من حيث الشريحة المستهدفة سواء الاسكان الفاخر او اسكان الشباب او الطبقة المتوسطة، وايدت اقتراح عدم استحواذ مشروعات حملة وثائق الصندوق علي رأسماله.
 
وشدد حمدي رشاد، رئيس مجلس ادارة شركة الرشاد القابضة للاستثمارات المالية، علي اهمية آلية تمويل الصندوق لمشروعات محددة، حيث ستخلق مزيدا من المرونة في طبيعة عمل الصناديق، مؤكدا انه كلما زادت الاختيارات الاستثمارية المتاحة للصندوق العقاري سيشجع ذلك علي انتشار هذه النوعية من الصندوق لانه سيتمتع بفرص استثمارية اكبر.
 
وقال إن هذه الآلية ستمنح مدير الصندوق القدرة علي اختيارات استثماراته بدقة وفقا لدرجة مشروع عقاري بعينه وليس اختيار المساهمة بشركة بما يحجم درجة المخاطرة بالاضافة علي الوقوف علي هامش الربحية المتوقع من المشروع بصورة اكبر.
 
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة