أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.85 17.97 البنك المركزى المصرى
17.86 17.96 بنك الإسكندرية
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
600.00 عيار 21
514.00 عيار 18
686.00 عيار 24
4800.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

وزارة الإسگان تتبع سياسة تعطيش السوق من الأراضي


جهاد سالم
 
حماية المستهلك العقاري، ووجود جهة رقابية علي تسعير شركات الاستثمار العقاري للوحدات تصنيف شركات التطوير بالسوق المحلية، كانت ابرز المحاور التي تطرق اليها المهندس علاء الدين فكري، رئيس مجلس ادارة شركة بيتا ايجيبت للتطوير العقاري في حوار مع »المال«، قام من خلاله بتشريح السوق واستعراض المشاكل التي تواجه السوق حاليا، كما تطرق »فكري« الي تعطيش وزارة الاسكان السوق من الاراضي  المخصصة للبناء حيث ان معظم الاراضي التي يتم طرحها غير مناسبة لنوعية الطلب اضافة الي غياب الشفافية وسيطرة العمل الفردي علي السوق وعدم وجود جهات ذات دور فعال في القطاع.

 
 
استبعد »فكري« ان يشهد المشروع القومي الجديد للاسكان المزمع طرحه نهاية العام المقبل اقبالا من المطورين العقاريين في ظل إحجام وزارة الاسكان عن تقديم تسهيلات دافعة من خلال الاجراءات الادارية.
 
واوضح ان الوزارة تطالب المستثمرين العقاريين العاملين بالمشروع القومي حاليا بالحصول علي قرار وزاري لكل مرحلة من الاراضي التي يتم تسليمها والتي تتعدد طبقا للمساحة التي تحصل عليها كل شركة.
 
واستدل »فكري« علي ذلك من خلال تجربته في المشروع القومي حيث انه مطالب بالحصول علي قرار وزاري لـ4 مراحل يتم تسلم الارض فيها علي دفعات وتحتاج كل مرحلة لنحو عام للانتهاء من جميع الاجراءات الادارية مثل محضر التسلم والتراخيص والقرار الوزاري، في حين ان المخطط الزمني المتفق عليه مع الاسكان لا يزيد علي 3 سنوات.

 
وطالب »فكري« وزارة الاسكان بتيسير الاجراءات لاتاحة الفرصة للشركات لاستكمال المشروعات في المواعيد المحددة، مشددا علي ضرورة الحصول علي قرار وزاري واحد لجميع قطع الاراضي التي يتم تسليمها علي مراحل.

 
كما طالب »الاسكان« بطرح رؤية مستقبلية حول السوق العقارية خلال الـ50 عاما المقبلة يتم فيها ادراج الاراضي التي سيتم طرحها بحيث لا تختلف تلك الخطة بتغيير المسئولين.

 
واقترح ان يتم تشكيل لجنة حكماء تضم ذوي الخبرة في السوق العقارية من خبراء تخطيط ومطورين عقاريين لوضع رؤية عامة حول اوضاع السوق المستقبلية، وذلك لتفعيل الطاقة الانتاجية غير المستغلة التي يملكها المطورون.

 
وقال إن وجود خطة واضحة من جانب الاسكان من شأنها دفع عجلة التنمية العقارية في السوق المحلية، والحد من بحث المطورين عن فرص بديلة في الخارج، كما ستساهم الخطة في ترتيب اولويات المستثمرين في اقامة مشروعات جديدة تتناسب مع رؤية الوزارة للتنمية.

 
واكد ان السوق العقارية المصرية تعاني من العشوائية وسوء التنظيم وتغلب عليه سمة العمل الفردي مما يؤثر علي معدلات نمو السوق.

 
واقترح رئيس مجلس ادارة بيتا ايجيبت قيام وزارة الاسكان باعداد Ranking ـ تصنيف وترتيب ـ للشركات العقارية العاملة في السوق المصرية، يتم من خلالها اعداد قاعدة بيانات عن الشركة ومؤسسيها وملاءتها المالية ويتم من خلال ذلك تخصيص الاراضي للشركات.

 
واضاف انه في حال حصول شركة علي اراض وعدم التزامها بتنفيذ المشروع او المتاجرة في الاراضي والتربح من خلال ذلك يتم وضعها في قائمة سوداء، علي ألا يتم تخصيص أي اراض لهذه الشركة مرة اخري، ونفس الامر ينطبق علي مؤسسي الشركات للحد من التحايل علي ذلك بتأسيس شركات جديدة.

 
ولفت »فكري« الي ان هذه الخطوة من شأنها ان تحد من ظاهرة تسقيع الاراضي المنتشرة في السوق، فضلا عن حماية الاسعار من الارتفاعات الجنونية التي تؤثر علي سعر المنتج العقاري النهائي.

 
وقال إن »الاسكان« تستطيع من خلال الـRanking الاعلان عن شكاوي العملاء من الشركات سواء في حالات اخلالها بشروط التعاقد من حيث المساحة او نوعية التشطيبات، بالاضافة الي مدي التزامها بتسليم المنتج في المواعيد المحددة.

 
واستكمل »فكري« حديثه، مؤكدا ان ذلك سيساهم في زيادة الوعي لدي العملاء بتحديد الشركات التي يتم التعامل معها من عدمه استنادا إلي معلومات واضحة من جهة حكومية، مما سيؤدي الي استمرارالمطورين الجادين فقط بالسوق.

 
واشار الي ان حماية المستهلك العقاري من اهم متطلبات الفترة المقبلة في ظل تراجع ثقافة العملاء داخل القطاع العقاري، ويتطلب ذلك تسعير الوحدات ومعرفة ما اذا كانت  الاسعار المعلنة حقيقية ام مغالي فيها، وكيفية حساب سعر المتر في الوحدات!

 
واستنكر عدم وجود اي جهة رقابية علي القطاع العقاري مما يدفع الشركات الي المغالاة في التسعير، اضافة الي عدم الافصاح عن المساحات الفعلية، تفاديا لاحجام العملاء عن الشراء في ظل ارتفاع اسعار المتر في حالة الاعلان عن صافي المساحة.

 
وطالب وزارة الاسكان بتأسيس جميعة لحماية المستهلك العقاري من  تضليلات الاعلانات العقارية سواء في الصحف او المجلات او الاذاعة او التليفزيون علي ان تطرح نشرات دورية بالشركات التي استصدرت تراخيص البناء من الجهة المسئولة بحيث تشمل النشرات المساحات الصافية للوحدات ونوعية التشطيب.

 
واكد ان معظم مساحات الوحدات المعلن عنها هي مساحات اجمالية تدخل فيها »المناور« والسلالم ولا يتم الاعلان فيها عن المساحة الفعلية بخلاف المشروع القومي للاسكان والذي طالبت فيه الوزارة المستثمرين بالاعلان عن صافي المساحة.

 
واضاف ان ذلك الامر يرجح شركات علي اخري، فعلي سبيل المثال يقبل العميل علي شراء وحدة 150 مترا من شركة ما علي الرغم من ان صافي المساحة لا يتجاوز 120 مترا عندما يجدها في نفس مستوي السعر الذي تطرحه شركة اخري لنفس المساحة الصافية دون التضليل.

 
من جانب اخر يساعد العميل الشركات في التحايل علي المساحات المطروحة من خلال عوامل نفسية ترجع الي الرغبة في التفاخر بمساحة الوحدات المسجلة في العقد وليست علي الطبيعة.

 
ولفت الي ان اتجاه بعض الشركات للاعلان عن صافي المساحة يعرضها لفقدان العملاء، حيث ان تكلفة المتر الواحد يكون وقعها سلبيا علي العميل، مشيرا الي ان معظم اسعار الوحدات تتضمن المساحة الاجمالية وليست صافي المساحة.

 
كما تطرق »فكري« الي اهم مشكلة تواجه المطورين العقاريين في الوقت الراهن والتي وصفها بازمة الاراضي، متهما وزارة الاسكان بتعطيش السوق.

 
وقال إن الوزارة اعدت دراسة مؤخرا حول انجح المشروعات العقارية، كشفت عن نجاح المشاريع المقامة علي مساحات تتراوح ما بين 10 و40 فدانا من حيث قدرة المطورين العقاريين علي الالتزام بانجاز المشاريع في المواعيد الزمنية المحددة، بالاضافة الي جودتها بخلاف المشروعات الكبري والتي تستغرق وقتا طويلا ويصعب السيطرة عليها من خلال الخدمات.

 
واستنكر طروحات وزارة الاسكان من الاراضي علي الرغم من معرفتها باحتياجات السوق، حيث اتجهت الاسكان مؤخرا لطرح قطع اراض بمساحات كبيرة تفوق قدرة المطورين علي تنميتها، مما أدي الي احجام المستثمرين عن التقدم بعروض مالية، مشيرا الي ذلك بالاراضي التي تم طرحها مؤخرا بـ6 اكتوبر ولم يتقدم اي مستثمر للحصول عليها واراضي الشيخ زايد والتي لم يقبل عليها سوي شركة سوديك واراضي القاهرة الجديدة والتي تقدمت لكل قطعة شركة واحدة فقط.

 
واستدرك »فكري« ان الاشتراطات المعقدة التي باتت الوزارة تتعامل بها في اساليب السداد تعد من اهم العوامل التي تدفع المطورين العقاريين للابتعاد عن المزايدات حيث تشترط الوزارة استكمال %10 من قيمة الارض خلال شهر واحد من امر  الاسناد، وسداد قيمة الارض بالكامل خلال 4 سنوات باقساط ربع سنوية، وهو ما يعني مطالبة المطورين العقاريين بسداد ملايين الجنيهات كل 3 اشهر الامر الذي يعد صعبا في المرحلة الاولي التي يقوم خلالها المطور بالانتهاء من الاجراءات الادارية. ويحتاج للسيولة في بداية المشروع تمهيدا لطرحه للتسويق وتوظيف مقدمات حجز العملاء في استكمال المشروع خاصة في ظل الاجراءات البنكية للاقتراض والتي تستغرق نحو عام.

 
واضاف ان الاشتراطات البنائية التي تحددها الاسكان تزيد من التكلفة النهائية لسعر المتر، حيث انه طبقا لكراسة الشروط للاراضي المطروحة مؤخرا للمساحات من 5 الي 20 فدانا فإن النسبة المخصصة للبناء تمثل %50 من اجمالي مساحة الاراضي يتم البناء علي 45 الي %50 منهابارتفاع ارضي و3 ادوار.

 
وطبقا للاشتراطات الفنية المحددة من قبل الاسكان تتضاعف اسعار المتر مما ينعكس علي السعر النهائي للوحدة، وبالتالي مدي تقبل العميل مستويات الاسعار المطروحة.

 
كما حددت وزارة الاسكان مصاريف ادارية تصل الي %50 من فارق سعر الارض وقت التخصيص في حالة مساهمة المطور العقاري بالارض بحصة عينية في رؤوس اموال الشركات، حيث ان المطور في حالة حصوله علي الارض بنظام المزايدة وفي ظل طرح قطع محدودة من الاراضي والتي تزيد من اسعارها بشكل كبير نظرا للتنافس بين المستثمرين للحصول عليها، يضطر الي توظيف جميع السيولة المتاحة لديه لشراء الارض، مما يدفعه للتعثر بعد ذلك والسعي للمشاركة مع احد المطورين لاستكمال المشروع.
 
وحول التعاون بين وزارة الاسكان وجمعيات المطورين العقاريين في تحديد اولويات السوق وتقديم دراسات جيدة من قبل المطورين تستبعد بها الاسكان في طرح الاراضي طبقا لحاجة السوق، اكد رئيس مجلس ادارة بيتا ابجيبت ان معظم الروابط العقارية والجمعيات الاهلية العاملة بالسوق لا تعمل طبقا لخطط مدروسة ومعظمها يهدف للتواجد فقط وليس لها اي دور او نشاط ملحوظ في القطاع.
 
وطالب »فكري« بضرورة ايجاد مظلة فعلية تجمع المطورين العقاريين علي ان تهتم بمصالح السوق العقارية، بحيث يكون لها دور فعال في القطاع.

 
بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة