أسعار العملات
أسعار الدولار بالبنوك
سعر الشراء سعر البيع البنك
17.89 17.79 بنك مصر
17.88 17.78 البنك الأهلي المصري
17.96 17.86 بنك القاهرة
17.95 17.85 بنك الإسكندرية
17.96 17.86 البنك التجاري الدولي CIB
17.95 17.85 البنك العربي الأفريقي
17.97 17.85 البنك المركزى المصرى
أسعار الذهب
متوسط أسعار الذهب بالعملة المصرية
السعر بالجنيه المصري الوحدة
603.00 عيار 21
517.00 عيار 18
689.00 عيار 24
4824.00 الجنيه الذهب
اسعار السلع
اسعار السلع الاساسية بالجنيه المصرى
السعر بالجنيه المصري السلعة
9.00 الارز
16.00 الزيت
10.00 السكر
8.00 المكرونة
7.00 الدقيق
3.50 الشاي 40 جم
80.00 المسلى الطبيعي
40.00 المسلى الصناعي
35.00 الفراخ البلدي
28.00 الفراخ البيضاء
45.00 ديك رومي
45.00 بط
30.00 سمك بلطي
50.00 سمك بوري
60.00 سمك مكرونة
150.00 جمبري
80.00 كابوريا
140.00 لحم بتلو
120.00 لحم كندوز
130.00 لحم ضاني

عقـــارات

الشروط المالية لوزارة الإسكان تحد من قدرة المطورين في المنافسة علي الأراضي


جهاد سالم

أجمع مطورون عقاريون علي أن الشروط الجديدة، الي حددتها هيئة المجتمعات العمرانية للحصول علي أراض، هي »شروط تعجيزية« تحول دون أن يلعب المطورون العقاريون دوراً إيجابياً في سوق الإسكان.


 
وقالوا إن اشتراط وزارة الإسكان، سداد %10 من قيمة الأرض مضافاً إليها %2 مصروفات إدارية و%1 مجلس أمناء خلال فترة لا تزيد علي شهر من تاريخ صدور أمر الاسناد، إنما يحول دور وزارة الإسكان من جهة ذات دور تنموي، إلي مجرد »تاجر للأراضي« يسعي للتربح فقط.

وأشار المطورون العقاريون في لقاءات متفرقة مع »المال«، إلي اشتراط سداد قيمة الأراضي بالكامل خلال فترة لا تزيد علي 3 أشهر من تاريخ الاسناد أو تسديد القيمة علي أربع سنوات بأقساط ربع سنوية، مضافاً إليها سعر الفائدة المعلن من البنك المركزي و%0.5 مصروفات إدارية، يحدان من قدرة المطورون علي المنافسة علي الأراضي.

وأكدوا أن قصر فترة سداد الأقساط من عام إلي 3 شهور من أهم العوامل، التي أدت لتراجع الإقبال علي الأراضي، التي طرحتها الهيئة مؤخراً، علي الرغم من حاجة السوق العقارية والمطورين للأراضي.

كانت الفترة الأخيرة قد شهدت طرح 6 قطع أراض بمساحات أكبر من 100 فدان منها قطعة بمساحة 410 أفدنة، بالشيخ زايد، ولم يتقدم لها سوي عرض فني وحيد، وقطعتان بمساحات 190 و270 فداناً بمدينة 6 أكتوبر لم يتقدم لها أي عروض فنية، إضافة إلي قطعتين بمساحات 180 و200 فدان بالقاهرة الجديدة، وشهدتا تقدم عرض وحيد لكل منهما، والقطعة الأخيرة كانت بمدينة الشروق، بمساحة 136 فداناً، تقدم لها 4 عروض تم رفضها لعدم وصول الأسعار المقدمة إلي المستهدف من الإسكان.

استبعد المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا ايجيب للاستثمار العقاري، إمكانية حصول المطورين العقاريين علي أراض بنظام المزايدة، في ظل الشروط المالية المعوقة، التي تحددها الإسكان، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية التي تمر بها السوق العقارية.

وأوضح »فكري« أن المتوسط الزمني لإقامة المشروع العقاري يتراوح بين 3 و4 سنوات، كما يستغرق استخراج التراخيص والحصول علي الموافقات والقرار الوزاري نحو عام حتي يستطيع المطور فتح باب التسويق والحصول علي مقدمات حجز من العملاء لاستغلال السيولة الناتجة عنها في تنفيذ المشروع.

واعتبر »فكري« وزارة الإسكان »تاجر أراضي«، لا يهدف إلي خلق مجتمعات عمرانية، بما يتنافي مع الدور الأساسي لها، لافتاً إلي أن الاشتراطات المالية الجديدة، تحد من قدرة العديد من المطورين في الحصول علي الأراضي، نظراً للصعوبة التي يواجهها الجميع في سداد دفعات ربع سنوية، في ظل المدفوعات التي تتم في الوقت نفسه علي أعمال التطوير.

واستنكر »فكري« اتجاه الإسكان لبيع الأراضي نقداً في القاهرة الجديدة، الأمر الذي يرشح عدداً قليلاً جداً من الشركات للحصول علي الأراضي المطروحة في تلك المناطق.

واعتبر »فكري« أن الاشتراطات التي تضعها هيئة المجتمعات العمرانية تجعلها بمثابة اللاعب الأكبر في تفاقم ظاهرة المتاجرة بالأراضي، حيث تتيح لعدد قليل من الشركات الحصول علي الأراضي بنظام المزايدة وإعادة بيعها للشركات الأخري، والتربح من ذلك، مما يؤدي إلي اشتعال أسعار الأراضي، ومن ثم انعكاسها علي المنتج العقاري النهائي.

من جانبه، كشف مجدي عارف، رئيس مجلس إدارة شركة »ERA « للتنمية العقارية، عن تراجع الشركة عن تقديم العروض الفنية لقطعة أرض بمساحة 42 فداناً بمدينة 6 أكتوبر، بسبب اشتراطات السداد، التي حددتها الإسكان بكراسة الشروط، التي تتضمن استكمال %10 من قيمة الأرض خلال شهر و%90 خلال 4 سنوات بأقساط ربع سنوية.

وشدد »عارف« علي ضرورة مراعاة وزارة الإسكان الظروف الاقتصادية، التي يمر بها القطاع العقاري، وطالبها باعطاء مهلة سماح للمطورين لسداد قيمة الأرض، وذلك حتي الانتهاء من استخراج التراخيص وطرح المشروع للتسويق.

وأضاف »عارف« أن هذه الاشتراطات المعقدة أدت إلي تراجع الإقبال علي المزايدات التي تم طرحها مؤخراً، لأنها تحجم قدرة المطورين العقاريين علي سداد قيمة الأرض دون التطرق لتكلفة الإنشاء والسيولة التي يحتاجها المطور لتنفيذ المشروع.

وأوضح »عارف« أن الوزارة لم تراع ظروف السوق العقارية في طروحات الأراضي الأخيرة، حيث تضع المستثمرين بين شقي الرحي، من خلال الالتزام بالبرنامج الزمني، تخوفاً من سحب الأرض واستغلال السيولة في سداد قيمة الأرض أو تنفيذ المشروعات.

وأضاف »عارف« أن الاستثمار العقاري يحتاج إلي توافر السيولة اللازمة لتمكين الشركات من تنفيذ المشروع، في ظل تراجع الطلب النسبي علي الوحدات من قبل العملاء، التي تنعكس علي قدرة الشركات في الاعتماد علي مقدمات الحجز في التنفيذ، وبالتالي فإن الاشتراطات التي تضعها الإسكان تدفع المطورين لاستغلال السيولة المتوافرة لديهم في سداد قيمة الأرض، وبالتالي فإن الشركات العقارية مرشحة للتعثر في إنشاء المشروع في حالة سداد سعر الأرض للإسكان.

من جانبه، توقع المهندس محمدي الجندي، رئيس مجلس الإدارة، العضو المنتدب لشركة النصر للإسكان والتعمير، أن تشهد الفترة المقبلة، ارتفاعاً شديداً في أسعار الأراضي، خاصة مع اتاحة الفرصة لعدد قليل من الشركات للحصول علي أراضي الهيئة مع الاشتراطات المعوقة التي تضعها هيئة المجتمعات العمرانية، مما يدفع تلك الشركات لبيع جزء من الأرض لعدم القدرة علي استكمال المشروع متأثرة بنقص السيولة.

واعتبر »الجندي« أن الاشتراطات التي تضعها هيئة المجتمعات العمرانية، تشجع علي ارتفاع أسعار الأراضي والمتاجرة فيها، من خلال طروحاتها التي تتسم بعدم ملاءمتها حجم الطلب، إضافة إلي صعوبة الاشتراطات المالية.

وأعرب »الجندي« عن مخاوفه من مستقبل القطاع العقاري حال استمرار الإسكان في سياستها في طرح الأراضي، الأمر الذي من شأنه دفع العديد من الشركات للخروج من القطاع العقاري، بسبب عدم قدرتها علي المنافسة مع الكيانات الكبري المحتكرة للسوق.

وطالب »الجندي« وزارة الإسكان بضرورة تنظيم السوق العقارية، من خلال زيادة المعروض من الأراضي وتنويع المساحات المطروحة لاتاحة الفرصة للشركات الصغيرة والمتوسطة في الحصول علي الأراضي.

واستدرك رئيس مجلس إدارة شركة النصر للإسكان والتعمير، قائلاً: إن الاشتراطات المالية تعوق أيضاً الشركات الكبري في حالة الحصول علي قطع أراض بمساحات كبيرة، في ظل الأسعار الحالية للأراضي.

ولفت »الجندي« إلي أنه علي الرغم من استمرار حالة التراجع في مبيعات الشركات العقارية، واستمرار حالات الركود، فإن سوق الأراضي تشهد ارتفاعاً ملحوظاً في الطلب، مما دفع الأسعار للارتفاع في ظل نقص المعروض.

وبرر »الجندي« تراجع إقبال شركات الاستثمار العقاري علي الأراضي، التي طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة خلال الفترة السابقة، علي الرغم من الحاجة الملحة للحصول علي الأراضي إلي عدم ملاءمة طروحات الأراضي لنوعية الطلب سواء من حيث الموقع أو المساحات، إضافة إلي تقليل مهلة السماح وفترات سداد الأقساط التي اتبعتها الإسكان مؤخراً.

من جانبه، انتقد يحيي ماضي إمام، مدير الشئون الهندسية بشركة التعمير والإسكان للاستثمار العقاري، رفض الهيئة العروض المقدمة من الشركات في حالة عدم وصول سعر الأرض للأسعار التي باعت بها الهيئة أراضي سابقة مع عدم مراعاة مواقع الأراضي والاشتراطات البنائية المختلفة، إضافة إلي أوضاع القطاع العقاري.

وأضاف »إمام« أن الاشتراطات التي حددتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، في قطع الأراضي، التي تم طرحها مؤخراً تعوق قدرة الشركات في الحصول علي أراض بنظام المزايدة، خاصة مع صعوبة توفير السيولة اللازمة لدفع الأقساط كل 3 شهور.

وطالب »إمام« وزارة الإسكان بإعادة النظر في الاشتراطات المالية، التي تحددها مع ضرورة مراعاة قدرة الشركات المتوسطة علي توفير السيولة اللازمة للحصول علي الأراضي، في ظل ارتفاع أسعارها في ضوء أنظمة الطرح المتبعة من قبل الهيئة.

وشدد »إمام« علي أهمية دراسة الوزارة القطاع العقاري بصورة جيدة والشركات العاملة فيه ونوعيات الطلب، علي أن يتم طرح الأراضي طبقاً لحاجة السوق، من خلال خطة معلنة مسبقاً من قبل الهيئة.

بوابة جــريدة المال 2017 جميع الحقوق محفوظة