◗❙ ضوابط مشروعات التطوير العقارى تحافظ على حقوق المشترين وتقلل البيع على الرسومات.. وتوقعات بأزمة فى «الاستهلاكى»
تتبنى مجموعة «كوليرز إنترناشيونال» لخدمات الاستشارات العقارية خططا طموحة فى السوق المحلية تركز على زيادة المشاركة والتعاون مع القطاعين الحكومى والخاص فى قطاعات متنوعة أبرزها الصحة والتعليم والضيافة.
كشف كريم هلال المدير الإقليمى لمجموعة “كوليرز إنترناشيونال” أن الصندوق السيادى المصرى كلف الشركة بوضع تصور لتطوير أرض المجمع فى التحرير وإيجاد الاستخدام الأمثل لها.
وأكد هلال فى حوار لـ«المال» أن شركته تلقت مؤخرا 4 طلبات من عدة جهات – لم يفصح عنهما – لعمل دراسات مماثلة لنفس فكر مجمع التحرير، إلى جانب دراسات أخرى للقطاع الخاص.
وقال إن مجال عمل «كوليرز» هو القيام بدراسات الجدوى والدراسات المالية والتقييمات سواء تقييم عقارى أو القيام بتقييم الشركات فى قطاعات متنوعة أبرزها الضيافة والتعليم والصحة.
وتطرق الحديث مع المدير الإقليمى لمجموعة «كوليرز إنترناشيونال» إلى وضعية الاقتصاد المحلى وآليات التمويل المختلفة وأهم التحديات التى يعانى منها إلى جانب رؤيته لأبرز الحلول.
وتعد مجموعة «كوليرز» شركة عالمية متخصصة فى مجال خدمات العقارات التجارية من خلال مجموعة خبراء متخصصين يصل عددهم لأكثر من 18000 شخص فى 67 دولة وتقدم مجموعة كاملة من الخدمات فى جميع أنحاء العالم.
وتشمل الخدمات المقدمة التقييمات والاستشارات وإدارة الأصول، إضافة إلى إدارة المشروعات والبحوث داخل المشروعات السكنية والتجارية والتجزئة والضيافة والرعاية الصحية والتعليم وقطاع البنية التحتية والاقتصاد والمناطق الحرة الصناعية فى منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا.
المناخ الاستثماري
بداية اللقاء مع هلال كانت حول رؤيته للاقتصاد المحلي، موضحا أن مصر مقصد استثمارى جاذب للغاية سواء من حيث الموقع الجغرافى أو التعداد السكانى والمتوسط العمرى للمواطنين، لكن المناخ العام لا زال يعانى لعدة عوامل.
وأوضح أن “التوليفة الاستثمارية” فى مصر تتطلب تقديم الحوافز إلى جميع الأطراف سواء المستثمر المحلى أو الأجنبى دون التمييز أو اقتصارها على طرف معين وفقا للجنس أو اللون أو الديانة.
وأشار هلال إلى أن مصر تمتلك مقومات اقتصادية كبيرة أهمها الوضع السياسى والاقتصادى والأمنى المستقر لكنها فى حاجة ماسة لتفعيل بعض العوامل المساعدة مثل الشفافية والوضوح.
وذكر أن آلية الوضوح تعنى اتضاح الواجبات والالتزامات لكل طرف من العملية بحيث لا يحمل المناخ الاستثمارى أية مفاجآت غير سارة، سواء فيما يتعلق بسعر الغاز أو الضرائب أو غيرها من الرسوم.
ولفت إلى أن الوضوح والشفافية أمور لا بد منها إلى جانب فتح الاقتصاد للجميع بنفس الضوابط والقواعد، فلا يجب إعطاء ميزة نسبية لأحد الأطراف دون غيرها.
وأوضح أن اختلال أى عنصر من هذه العناصر السابقة فى المعادلة أثرها سلبى على مناخ الاستثمار ويكلف الدولة أرقاما فلكية.
وقال هلال إن عدم تفعيل بعض الآليات والأدوات المهمة مثل نظام “الشباك الواحد” ولجان فض وحل المنازعات بين المستثمرين أثرت بشكل سلبى على المناخ العام للاستثمار فى مصر.
وذكر أن هناك مشاكل هيكلية يعانى منها الاقتصاد المحلى تتضمن ضغوطا خارجية ترتب عليها القيام برفع أسعار الفائدة على الإيداع والإقراض وطرح شهادات ادخار بعوائد ضخمة غير مشجعة على الاستثمار.
وأوضح أن هوامش الربحية فى عمليات التصنيع داخل مصر تتراوح ما بين 10 و%15 وهى مستويات منخفضة، نظرا لتكلفة التشغيل المرتفعة للغاية، مقارنة بدول أخرى منافسة.
وشدد على ضرورة أن يقتنع مجتمع الأعمال والحكومة أن المنافسة على استقطاب رؤوس الأموال أصحبت شديدة للغاية بين الدول، فعلى سبيل المثال، دول مثل تركيا والمغرب تتنافس بقوة فى استقطاب رؤوس الأموال ومع مقومات مصر الحالية كان علينا أن نحتل مكانة أفضل مما عليها.
ولفت إلى أن أهم المقومات الحالية للاقتصاد المحلى هى التعداد السكانى والتى تبلغ معدلات الشباب فيه نحو الثلث أو النصف تقريبا.
التمويل العقاري
وعلى صعيد أشكال التمويل الحالية المقدمة للعملاء، توقع”هلال” أن تواجه عمليات التمويل الاستهلاكى للسلع والمنتجات أزمة مستقبلاً.
وبرر ذلك بسهولة الحصول على التمويل الاستهلاكى إلى جانب الإغراءات الكبيرة من الشركات وفترات السداد وأحجام التمويل المتنوعة، مشددا على ضرورة أن تتضمن هذه الإغراءات ضوابط محددة.
وذكر أن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى التى أصدرها مجلس الوزراء مؤخرا جيدة وتهدف للحفاظ على حقوق المشترين وتقليل مخاطر السوق لأنها ستعمل على تقليل البيع على الرسومات.
وأكد أن أحد حلول ضبط السوق العقارية هو تطبيق نظام “الأسكرو أكونت” وهو حساب وسيط يخضع لجهة رقابية ويقوم بصرف دفعات للمطور على مراحل مختلفة من المشروع.
وأشار هلال إلى أن التمويل العقارى يفتقد إلى النظرة الشمولية، ومن المتوقع عدم استمرار بعض المطورين فى عملهم، وبالتالى سيكون المتضرر فى النهاية هو العميل.
وشدد على ضرورة توافر كل بدائل التمويل العقارى فى السوق، موضحا أن المطور أصبح يقوم بوظائف لا ترتبط بمجال عمله، إذ أصبح مطورا وممولا ومقرضا فى نفس الوقت.
ولفت إلى أن بدائل التمويل العقارى يجب أن تبدأ فى الأساس من البنوك، لكن ما يحدث حالياً هو قيام المطور بعد الانتهاء من عمليات البناء “بقطع الشيكات” والحوالات لتوفير التمويلات.
وشدد على ضرورة إتاحة ضوابط تسمح لتمويل المطورين بحدود معقولة وآمنة ومتحفظة، لافتا إلى أن ارتفاع التكلفة وأسعار مواد البناء أزمة كبيرة تواجه المطورين العاملين حاليا.
مشروعات متنوعة
وقال هلال إن الشركة تتبنى خطة توسعية بشكل مستمر تتضمن تقديم العروض المتخصصة للعملاء، لافتا إلى أن “كوليرز” لديها ميزة نسبية عن الشركات المنافسة نتيجة تفردها بمجالات الاستشارات الخاصة بالتعليم والصحة والضيافة.
وأضاف أن شركته أعدت الدراسات الخاصة لمجمع التحرير بتكليف من الصندوق السيادى المصرى لاستغلاله بشكل أمثل بعد دراسة كافة معطيات وظروف السوق.
يذكر أن الحكومة تستهدف تطوير مجمع التحرير بهدف الاستفادة منه على عدة مستويات، على أن يتم تحويله إلى فندق عالمى ومبنى متعدد الاستخدامات، كما سيتم تغيير اسمه إلى كايرو هاوس.
وأشار إلى أن شركته تولت الدرسات الخاصة بمجمع التحرير تضمنت الإبقاء على الهيكل الخارجى للمبنى مع إجراء بعض التعديلات الداخلية.
وأوضح أن التصور الخاص بمجمع التحرير يتضمن الاستفادة من موقعه المميز لما له من دلالة تاريخية خاصة بسبب أحداث يناير 2011، إذ أصبح “براند عالمي”.
ولفت إلى اقتراح “كوليرز” الخاص بمجمع التحرير تضمن إقامة برج فندقى 4 نجوم وشقق فندقية للاستفادة من تواجد العديد من الزائرين الأجانب فى منطقة وسط البلد والسفارات المحيطة.
وقال إن الأفكار الأخرى تتضمن تواجد جانب تجارى وآخر ثقافى إلى جانب معرض دائم للمنتجات المصرية يتضمن تسلسل أحداث التحرير.
وأوضح هلال أن تصور استغلال أرض مبنى الحزب الوطنى ستكون قريبة من أفكار مجمع التحرير عبارة عن شقق فندقية وسكنية 6 أو 7 نجوم نظرا لموقعه الفريد الذى يطل على مياه النيل مباشرة.
ولفت إلى أن “كوليرز” تتولى الدراسات الخاصة للمنطقة التعليمية التى تعتزم شركة تطوير مصر تأسيسها بمدينة المستقبل بداخل مشروع “بلومفيلدز” وبالفعل تم استقطاب إحدى الجامعات الشهيرة وستكون جزءا من المشروع.
يذكر أن شركة “تطوير مصر” قد أعلنت فى وقت سابق عن تدشين المرحلة الأولى من المنطقة التعليمية بمشروع “بلومفيلدز” بـ”مستقبل سيتي” بالقاهرة الجديدة، إذ وقّعت 3 عقود بقيمة استثمارية تبلغ 3.2 مليار جنيه لإنشاء فرع لجامعة “نيو جيرسي” للتكنولوجيا الأمريكية، وإقامة مدرستين لكينجز كوليدج إنجلترا ومدرسة لنارمر أمريكان كوليدج.
يشار إلى أن المرحلة تشمل أيضا فرعا لمدرسة “كنجز كوليدج” البريطانية بتكلفة 800 مليون جنيه، وإنشاء مدرسة “نارمر أمريكان كوليدج” بتكلفة 400 مليون، ومن المخطط إتمام المرحلة الأولى ما بين عامى 2026 و2027.
وخصصت تطوير مصر 90 فداناً بمشروع بلومفيلدز لإنشاء منطقة تعليمية، باستثمارات إجمالية 10 مليارات جنيه، تم إطلاق المرحلة الأولى منها على مساحة 39 فدانا، لإنشاء فرع لجامعة نيو جيرسى للتكنولوجيا الأمريكية NJIT بتكلفة مليارى جنيه.
وقال هلال إن الشركة تعمل حالياً مع الصندوق السيادى على تقديم استشارات وتقييم أصول عدة مشروعات معظمها فى القاهرة، مضيفا أن قطاع الفنادق من بين تلك المشروعات.
وأوضح أن هناك 3 شركات أخرى داخل السوق المصرية تتعاون مع الصندوق السيادى ولكن ما يميز شركته عن باقى الشركات هو تفوقها واهتمامها بقطاعات التعليم والصحة والضيافة.
وأضاف أن الشركة لديها فريق عمل متميز ولديه خلفية عالمية إلى جانب تعامل الشركة مع كيانات كبرى فى دول مختلفة فى الخليج أهمها السعودية والإمارات.
وتابع أن شركته تمتلك شبكة علاقات قوية مع عملائها إقليمياً ودولياً، وذلك يمكنها من تحقيق أفضل العروض عند التفاوض.
وذكر أن الشركة متواجدة فى الـ 5 قارات من العالم ومقرها الرئيسى فى بورصة نيويورك، واستحوذت عليها مجموعة التزام الإماراتية لإدارة الأصول من خلال شركة فالكون للاستثمارات فى إمارة أبو ظبي.
وقال هلال إن الشركة تسعى لإضافة مزيد من العمليات والتعاقد مع عملاء جدد داخل مصر خلال الفترة الراهنة، خاصة أن هناك فرصا استثمارية كبرى داخل السوق المحلية، متابعا أن الدولة تمتلك عددا كبيرا من الأصول غير المستغلة وهو ما سيتيح فرصا جيدة للاستثمار خلال الفترة المقبلة.
وأضاف أن الشركة تتعاون حالياً مع القطاع الخاص فى مشروعات خاصة بالتعليم تضم مدارس وجامعات دون أن يفصح عن تفاصيلها بالكامل، مشيرا إلى ضرورة التركيز والاهتمام بهذا القطاع خلال الفترة الحالية لما له من أهمية كبري.
التعليم والصحة
ويرى المدير الإقليمى لمجموعة كوليرز إنترناشيونال، أن مصر تعانى قصورا واضحا فى استثمارات قطاعى التعليم والصحة، مطالبا بضرورة تيسير الإجراءات لتشجيع المستثمرين الأجانب للاستثمار فى تلك القطاعات.
وشدد على أن مصر فى أشد الحاجة إلى بنية تحتية قوية فى قطاع التعليم وأن يكون فى متناول أكبر شريحة ممكنة، لذا فهناك ضرورة ملحة لزيادة حجم الاستثمارات فى هذا القطاع.
ولفت إلى أن صندوق الاستثمارات العامة السعودي، مهتم بالسوق المصرية والاستثمار بشكل خاص فى قطاعى الصحة والتعليم، مشيدا بالاتفاقيات التى عُقدت خلال الفترة الماضية مع الجانب السعودي.
وأضاف أن الصناديق الخليجية تمتلك شبكة علاقات دولية جيدة جداً، متابعا أن الاتفاقيات المبرمة مع الجانب السعودى باستثمارات تخطت 7 مليارات دولار بمثابة دعاية إيجابية لمصر وترويج للاستثمار.
وكان الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، قد أكد مؤخرا أن هناك توجيهات بإعداد حزمة من الفرص الاستثمارية للتعاون مع المستثمرين السعوديين، وذلك فى ظل الإعلان عن عزم المملكة العربية السعودية قيادة استثمارات فى مصر بقيمة 30 مليار دولار خلال الفترة المقبلة.
يشار إلى أن الحكومة المصرية وقعت خلال يونيو الماضى نحو 14 اتفاقية مع الجانب السعودي؛ باستثمارات تصل قيمتها إلى 7.7 مليارات دولار.
وأشار إلى أن “كوليرز” تمتلك رخصة دولية تمكنها من تقييم العمليات المطلوبة منها، موضحا أن تقييم بعض الصفقات يتطلب شركات معتمدة فى سجلات الرقابة المالية، خاصة التى تتعلق بصفقات الاستحواذ على شركات مقيدة بالبورصة.
القطاع السياحي
وبالانتقال للحديث عن قطاع السياحة، قال هلال إن ثقافة الضيافة فى المقصد السياحى المصرى لم يعد لها وجود، مشيرا إلى أنه كان هناك فى الماضى “جمعية أصدقاء السائح” هدفها توضيح كيفية التعامل مع السائح، متابعا وهو ما نحتاج إليه الآن فى ظل الممارسات الخاطئة التى يقوم بها البعض مما يعطى صورة سلبية عن السياحة المصرية.
وعن توقعاته للعام المالى الجديد ومدى مساهمة القطاع السياحى فى الناتج القومي، قال إنه من المفترض أن يحقق القطاع ضعف ما حققه فى عام 2010 سواء من حيث أعداد السائحين أو حجم الإيرادات أو مساهمته فى الناتج القومى المحلي.
وأكد أهمية إعادة النظر فى كيفية التعامل مع السائح، مشيراً إلى أن السائحين يساهموا فى خلق عدد كبير من الوظائف سواء كانت بطريقة مباشرة أو غير مباشرة.
وحول رؤيته للتقارب الخليجى وعملية الاستحواذات فى السوق المصرية، قال إنه وضع طبيعي، خاصة أن الشركات المقيدة بالبورصة جاهزة وسريعة فى عملية الاستثمار.
ونوه بأهمية تركيز الحكومة المصرية على توطين الصناعة والتكنولوجيا خلال الفترة المقبلة، وخفض عملية الاستيراد مع زيادة المنتج المحلي.
وتعمل كوليرز فى عدد من القطاعات، منها قطاع حلول التنمية كاستشاريين، وقطاع دراسات الجدوى والدراسات المالية، ودراسات الاستخدام الأمثل للأراضي، من خلال عمل مسح كامل لمستويات الدخل وطبيعة الأفراد، والاحتياجات المطلوبة، ومستويات الأسعار، بجانب تصورات العملاء والدراسات المالية الخاصة بالشركة للوصول للاستخدام الأمثل.
وتقدم كوليرز خدمات استشارية من خلال المكاتب الإقليمية الموجودة فى الرياض وجدة والقاهرة والدوحة ودبى وأبو ظبى منذ عام 1996، وتتخصص فى حلول الشركات والتمثيل التجارى، وحلول التطوير، وخدمات التعليم والرعاية الصحية،و خدمات فندقية، واستشارات تكلفة البناء وإدارة العقارات، وخدمات استشارية للبيع بالتجزئة، والتقييم والاستشارات، وأسواق المال.